Le locataire doit payer l'entretien, les réparations et les charges locatives. Le propriétaire se charge des réparations liées à l'immeuble et des gros travaux. Les litiges sont généralement liés à des sujets flous dans la législation. Par exemple, c'est au locataire de payer s'il abîme un équipement.
En général, le mode de répartition est prévu dans le règlement de copropriété : un extrait de ce règlement doit être fourni obligatoirement au locataire, à la signature du bail. Pour certains postes (eau, gaz, électricité, etc.), la pose de compteurs individuels permet une répartition exacte.
Taxes et redevances
Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes : Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage. Redevance assainissement.
Il n'y a en principe pas de charges collectives, le propriétaire peut donc en demander le paiement au locataire au moment où lui-même en reçoit la facturation. (Exemple : taxe d'enlèvement des ordures ménagères au moment où vous recevez votre avis de taxe foncière).
La loi ALUR a instauré un plafonnement des frais payés par le locataire : Zone très tendue (Paris et 68 villes limitrophes) : 12 € TTC/m² Zone tendue : 10 € TTC/m² Reste du territoire : 8 € TTC/m²
Les dépenses de travaux
En conséquence, les dépenses que vous engagez dans le but de rendre le logement décent sont des charges non récupérables. Les gros travaux effectués sur le logement (la réfection du plancher, par exemple) ou sur la copropriété (ravalement de façade, changement de la toiture, dératisation…)
Les charges récupérables se répartissent en trois grandes catégories de dépenses : les dépenses des services liées au logement et à l'usage de l'immeuble. les frais d'entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l'immeuble. les taxes locatives.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l'exclusion des frais de gestion. Cette taxe figure, en effet, parmi les charges récupérables du propriétaire auprès de son locataire.
Les frais liés au compteur d'eau, comme le relevé ou la location et que le compteur soit général ou individuel, sont à la charge du locataire. Néanmoins, les frais d'achat d'un compteur ou de son remplacement doivent être supportés par le propriétaire du logement.
Si le contrat de bail d'un meublé prévoit un régime forfaitaire pour le paiement des charges, aucune augmentation n'est possible. Il appartient donc au bailleur de prévoir un montant suffisant pour couvrir la réalité des charges assumées. A contrario, le locataire ne pourra pas récupérer un éventuel trop-perçu.
Ces charges locatives comprennent l'entretien des parties communes ou « prestations collectives » (consommation d'eau et d'énergie, entretien et réparation des ascenseurs, chauffage collectif, frais de gardiennage, etc.), les taxes locatives (enlèvement d'ordures hors encombrants, balayage, redevance d'assainissement), ...
Il est interdit pour un propriétaire de reporter le paiement de la taxe foncière au locataire. C'est la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation qui a fixé cette règle. En revanche, le propriétaire peut imputer au locataire d'autres taxes comme la taxe de prélèvement d'ordures ménagères.
Au moment où il reçoit son avis de taxes foncières, le propriétaire ne peut pas réclamer directement le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à son locataire : il devra attendre que le locataire lui verse comme chaque mois le montant des charges en même temps que le montant du loyer.
Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les faire réaliser.
L'électricité est-elle comprise dans les charges ? En règle générale, l'électricité n'est pas comprise dans les charges du loyer. Lorsqu'un nouveau locataire emménage dans un logement, il doit généralement souscrire un contrat d'électricité à son nom.
Qui est responsable de l'entretien et des réparations ? Si le raccordement initial du logement au réseau national de distribution de gaz naturel est à la charge du propriétaire, l'entretien du compteur de gaz est, lui, sous la responsabilité du locataire.
Exonération pour une maison éloignée du point de collecte
Si votre maison se situe à une distance trop importante du point de collecte le plus proche, vous êtes en droit de demander une exonération. Cependant, la notion d'éloignement est appréciée au cas par cas dans la jurisprudence.
La TEOM est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative cadastrale du logement; cependant la commune ou son groupement, peut décider de plafonner cette valeur locative (dans certaines limites). Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement par la collectivité.
Pour l'année 2022, le taux de cette taxe a été fixé à 11,65 %. Pour les redevables dont la limite de propriété se situe à plus de 200 mètres du circuit de collecte d'ordures ménagères résiduelles, un taux réduit fixé à 9,90 % est automatiquement appliqué.
Ce qu'il faut retenir c'est qu'en plus du loyer le locataire paie des charges liées à l'utilisation du logement comme par exemple le gardiennage, l'entretien des espaces verts, l'ascenseur, le chauffage des parties communes... appelées également charges "récupérables" mais ce ne sont pas les seules charges !
Le contrôle des dépenses de ces charges peut être exercé par les associations de locataires (Art. 42 et 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), dans la mesure où des accords ont été passés entre les parties intéressées.
Un propriétaire peut aussi opter pour une facturation trimestrielle des charges locatives. Le montant annuel de Teom est alors réparti sur quatre échéances. Le montant à inclure dans les provisions pour charges trimestrielles est alors, pour un même montant de 150 euros de Teom, de 37,5 euros par trimestre.
Le plafonnement de taxe foncière en fonction des revenus
Il existe un mécanisme de plafonnement de la taxe foncière sur la résidence principale en fonction du revenu. Pour y être éligible, vos revenus ne doivent pas excéder les plafonds de revenus fixés par l'article 1417-II du Code général des impôts.
Les locataires qui occupent un logement meublé de manière permanente et exclusive au 1er janvier de l'année d'imposition, dont ils conservent la disposition même pendant leurs absences, sont imposables à la taxe d'habitation suivant les règles générales.
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien. Celle-ci suit la courbe de l'inflation. Puis un taux d'imposition fixé par les collectivités locales (les communes, majoritairement) vient s'appliquer à cette valeur locative.