Si l'épargnant envisage la cession de parts dans une SCPI à capital fixe, il remplit un formulaire de vente et le fait parvenir à la société de gestion. C'est à lui de définir le prix qu'il souhaite tirer de la transaction, en précisant le nombre de parts qu'il souhaite vendre.
Pour vendre des parts de SCPI à capital fixe, il suffit d'adresser un formulaire de vente à la société de gestion précisant le nombre de parts et le prix de cession souhaités. La société de gestion inscrit cet ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d'achat.
Comment s'effectue la liquidation de la SCPI fiscale ? Une fois la liquidation votée par les associés en Assemblée Générale, la SCPI procédera à la vente des différents actifs détenus par la SCPI. Au fur et à mesure de ces arbitrages, la SCPI pourra distribuer des « acomptes sur liquidation » aux associés.
Bien qu'aucune durée minimal ne soit imposée à la souscription dans la plupart des SCPI, il est recommandé de conserver ses parts pour une durée d'au moins 8 ans. Cette recommandation est préconisée par les sociétés de gestion elles-mêmes, mais également par l'AMF Autorité des Marchés Financiers.
La revente de parts de SCPI à capital fixe
Pour mettre vos parts sur le marché secondaire, il suffit de remplir un formulaire de vente à la société de gestion. Celui-ci comporte le nombre de parts à céder et le prix de vente minimum souhaité.
Un investissement SCPI doit donc se voir comme un placement à long-terme, avec une faible liquidité immédiate. Il est toutefois facile de vendre ses parts SCPI, d'autant mieux que les bons choix auront été faits à l'achat.
Le délai est variable.
En effet, la revente de parts de SCPI peut prendre de quelques jours à quelques mois. La rapidité de la revente dépend notamment du marché et du prix de vente.
Le risque de perte en capital
De la même façon qu'un appartement peut prendre de la valeur ou en perdre, la valeur des immeubles qui composent une SCPI (société civile de placement immobilier) peut varier à la hausse ou à la baisse, en fonction de l'évolution des marchés immobiliers.
Avec un rendement moyen d'environ 5 %, les SCPI figurent dans le haut du classement des placements.
Les SCPI Malraux
La réduction d'impôt pourra être de 30% à la condition d'avoir réalisé des travaux sur l'immeuble et de conserver les parts de la SCPI durant 9 ans. La réduction d'impôt s'applique donc sur la quote-part de travaux réalisés.
Les plus-values des parts de SCPI sont ainsi soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19,00 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Il s'agit de deux prélèvements cumulatifs, de sorte que le total de l'imposition atteint 36,20 % (19,00 % + 17,20 %).
Le montant des versements retenus pour le calcul de la réduction FCPI est plafonné annuellement à 12 000 € pour une personne seule et 24 000 € pour un couple : soit une réduction d'IR maximum de 3 000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et de 6 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition ...
Le contrat dit multisupport : vous pouvez investir votre capital sur plusieurs supports, qu'il s'agisse du fonds euro, du fonds Euro-croissance, d'unités de compte…
La revente des parts de SCPI à capital fixe peut se faire soit en passant par le marché secondaire, soit de gré à gré (entre particuliers) comme pour l'achat de parts. C'est l'acquéreur qui règle les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et, le cas échéant, la commission de la société de gestion).
La société de gestion va vendre les parts de la SCPI, soit directement auprès des investisseurs, soit via des distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.), et ensuite placer l'argent collecté dans l'acquisition de plusieurs biens immobiliers.
Une SCPI à capital variable est une société dont le capital peut varier en permanence à la hausse comme à la baisse dans la limite d'un montant minimum et maximum défini dans la documentation en fonction des souscriptions et des rachats.
Leur rendement s'aligne avec leurs performances d'avant crise. Pour le premier trimestre 2022, les sociétés de gestion de SCPI d'hôtellerie ont versé un dividende moyen de 4,44% aux investisseurs, contre seulement 2,98% en 2021. On note ainsi une augmentation considérable de 45% en un an.
Avec un taux de rendement moyen élevé de 4,18 % en 2020, les SCPI proposent un investissement risqué au capital non garanti. En plus d'être soumise aux aléas du marché immobilier, la structure capitalistique de votre SCPI est essentielle pour déterminer les conditions de cession de vos parts.
Les meilleures SCPI en 2022 sont positionnées sur les secteurs de la santé, de l'immobilier tertiaire, de l'hôtellerie et de la logistique : Aestiam Placement Pierre, PFO, Primovie, Immorente, Coeur de régions, Atream Hôtels, Cristal Life, Activimmo, Interpierre Europe Centrale et Eparge Pierre.
L'investissement en SCPI peut s'avérer très avantageux pour l'épargnant. Il permet d'investir dans un patrimoine immobilier professionnel à moindre coût, de générer des revenus complémentaires, de mutualiser les risques locatifs et dans le cas des SCPI Pinel, de bénéficier d'importantes réductions d'impôts.
Les meilleurs placements à privilégier en 2022 sont l'immobilier et l'assurance « nouvelle génération », les crypto monnaies, la location meublée, les fonds structurés, le private equity, le metaverse, l'investissement dans les secteurs innovants et les SCPI résilientes.
Le Taux d'Occupation Financier (TOF)
Il se détermine par la division (i) du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.
Les fonds à formule ou à capital garanti sont des OPCVM (organismes communs de placement en valeur mobilière) permettant de diversifier ses placements dans des titres (actions, obligations, sicav, FCP…) variés. Il s'agit donc d'investissements à long terme.