La hausse de la demande des locataires provoquée par les aides semble s'être heurtée à une offre de logement trop inélastique de la part des bailleurs, entraînant ainsi une forte hausse des loyers.
À l'origine, une baisse du nombre de biens mis en location. Cette baisse du nombre de biens mis en location s'explique aussi par l'entrée en vigueur des nouvelles règles sur la précarité énergétique. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ ne sont plus autorisés à la location.
Un bail signé le 1er juillet 2022, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 1er juillet 2023. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2022, soit 135,84. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59.
Un rapport de force défavorable aux locataires
Et cette raréfaction du nombre d'appartements à louer joue clairement en défaveur des locataires, auxquels les propriétaires peuvent imposer des loyers toujours plus élevés dans les grandes villes.
Si vous constatez que votre propriétaire ne respecte pas l'encadrement des loyers, vous pouvez lui proposer une diminution du loyer lors du renouvellement de votre bail. Vous devez faire votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 5 mois avant la fin du bail.
Quelques clics suffisent à savoir si votre loyer est trop élevé. Le site Encadrementdesloyers.gouv.fr permet aux locataires comme aux propriétaires de savoir si le montant d'un bien immobilier est conforme aux règles mises en place l'été dernier (à Paris pour l'instant) pour plafonner les loyers.
Un site internet officiel, encadrementdesloyers.gouv.fr, leur permet d'identifier rapidement si leur loyer respecte ce plafonnement des prix à la location issu de la loi Alur sur le logement.
La cause la plus probable de cette augmentation est la baisse spectaculaire des taux d'intérêt et l'expansion de la masse monétaire, en réponse aux conséquences économiques redoutées de la pandémie de COVID-19.
Les prix de l'immobilier ont progressé parce que la demande s'est accrue et que l'offre n'a pu progresser dans les mêmes proportions. Si la demande de logements peut augmenter très rapidement si les conditions de financement s'améliorent, l'offre est rigide.
Le coût réel d'une maison ou d'un logement d'une façon générale correspond à celui des matériaux utilisés, aux salaires de l'architecte qui l'a conçu et des ouvriers et artisans qui l'ont construite. Si tout ce monde est honnête, pour un logement neuf, ce sont des coûts incompressibles, et justifiés.
Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l'évolution annuelle de l'IRL. Pour les révisons qui seront faites avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).
En cas d'indice négatif, la révision du loyer ne se fait pas forcément à la baisse. En effet, le bail peut comporter une mention n'autorisant que les révisions à la hausse. Cette mention est tout à fait légale. Si le bail ne comporte pas cette mention de manière explicite, alors la révision peut être faite à la baisse.
Comment savoir si l'augmentation est abusive ? Il vous faut tenir compte du taux d'ajustement de la Régie du logement, du taux de variation des taxes, du coût des travaux majeurs s'il y a lieu, etc. Votre comité logement ou votre association de locataires vous aidera à vous prononcer sur l'augmentation.
Si, et seulement si, votre contrat de bail a une clause de révision, votre propriétaire peut augmenter votre loyer, une fois par an. La date à laquelle il peut augmenter le loyer correspond à celle prévue dans le bail. Si aucune date n'est précisée, la date retenue sera celle de la signature du bail.
Le préfet, par arrêté, fixe des loyers de référence majoré et minoré qui varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction du logement. Une augmentation du loyer pourra intervenir que si le loyer proposé est inférieur au loyer de référence minoré.
Le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Est-ce que les prix vont chuter davantage en 2024 ? Selon les prévisions, les prix de l'immobilier devraient continuer à baisser en 2024.
La hausse des taux d'emprunts provoque la baisse des prix de l'immobilier. Et les quelques assouplissements d'octroi de crédits du Haut conseil de stabilité financière consentis lundi 4 décembre dernier ne devraient faciliter que marginalement la distribution de prêts pour l'acquisition d'un logement.
La baisse des prix de l'immobilier devrait se poursuivre, avec une estimation moyenne de -4%. En matière de transactions immobilières, la diminution du volume est anticipée, avec une estimation de 800 000 ventes d'ici septembre 2024.
Dans l'ordre suivant les critères ayant le plus d'impact sont : la situation géographique, la performance énergétique, la présence d'un extérieur.
Le principe est simple : c'est la loi de l'offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps.
Créée dans le cadre de la loi Alur en mars 2014, cette notion concerne le montant maximum d'un loyer en € / m² qu'un bailleur peut réclamer à son locataire. La loi ALUR prévoit que le loyer d'un logement ne peut pas dépasser de 20 % un loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.
Pour en savoir plus sur l'encadrement des loyers en niveau, vous pouvez consulter le le site du ministère en charge du logement ou de l'ANIL.
Pour calculer le coût du logement avec un salaire de 1 800 €, il est nécessaire d'appliquer la règle des 33 %. Votre loyer doit représenter un tiers de votre salaire, soit 600 € environ pour un salaire de 1 800 €.