Première possibilité pour acheter une maison ou un appartement en famille : l'indivision. Il s'agit en fait du régime par défaut de l'achat collectif. Son principe est simple : les indivisaires achètent ensemble et disposent ensuite des mêmes droits, chacun détenant une quote-part indivise et abstraite du patrimoine.
La donation de son vivant permet d'acheter un bien immobilier au nom de son fils. Qu'il s'agisse d'un appartement, d'un loft, d'une demeure de maître ou d'une maison, la transmission de ce bien immobilier a lieu de son vivant. Ainsi, l'héritier évite les frais et droits de succession lors d'un héritage.
L'achat en indivision est la solution la plus simple et la moins onéreuse pour acquérir un bien en famille. Elle n'induit en effet aucune formalité spécifique. Parents et enfants achètent un bien à la hauteur de leur apport (40/60, 50/50 par exemple).
L'indivision est la forme la plus simple pour acheter une maison à deux propriétaires. Ils jouiront du bien ensemble, mais ils seront aussi solidaires pour l'entretien et les dépenses de fonctionnement. L'indivision est souvent choisie par les couples mariés, pacsés ou concubins pour acheter leur résidence principale.
Généralement, la banque va demander un apport personnel qui s'élève à 10 % du prix du bien. Afin de se constituer un apport personnel suffisant, il est possible pour les jeunes de demander de l'aide auprès de leurs familles. Celle-ci peut notamment prendre la forme d'un don ou d'un prêt à taux 0.
En fonction de son montant, un prêt familial doit être déclaré auprès de l'administration fiscale et faire l'objet d'un document tel qu'un acte sous seing privé ou un acte authentique dressé devant le notaire. Dès lors que le montant du crédit dépasse 750 €, il doit être déclaré.
L'un des principaux avantages de la SCI est qu'elle simplifie beaucoup d'actions, notamment la cession de parts. C'est pourquoi elle est très prisée dans les cas de successions. Sans elle, un acte notarié serait requis pour toute transaction immobilière, donc des frais de notaire et des démarches lourdes.
«Il est maintenant possible d'acheter en toute sécurité des biens au nom de ses enfants en se réservant l'usufruit». Les parents souhaitent souvent acheter des biens au nom d'un enfant en se réservant l'usufruit. Ils conservent ainsi l'usage et les revenus.
Pour protéger les individus, le mieux est d'acheter en commun en indivision. Si vous êtes quatre à acheter, chacun achète au prorata de son apport, ce qui garantit une équité de départ. Si, plus tard, l'un des quatre souhaite partir, le plus simple est que les trois autres lui rachètent ce qu'il possède.
La solution la plus simple : l'indivision
D'où l'importance de préciser dans l'acte d'achat la part de chacun, sans quoi le partage se fera d'office en 50-50. En cas de revente, la somme sera distribuée entre les individus au prorata de leur apport.
Pour acquérir un bien immobilier à plusieurs, il vous faut généralement choisir entre la détention en indivision ou la création d'une SCI (société civile immobilière). Des régimes qui comportent des avantages et des inconvénients bien distincts.
L'indivision est une solution simple et rapide lorsqu'on souhaite acheter un bien avec ses parents. Chacun des propriétaires indivis l'étant à hauteur de l'apport financier injecté dans l'achat (moitié/moitié, un quart/trois quarts…), l'indivision ne nécessite donc aucune démarche, ni aucun formalisme particulier.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Un enfant peut acheter le logement de ses parents en s'acquittant du prix. Si l'un des enfants d'un couple souhaite acquérir la maison de ses parents, il peut tout à fait le faire, à condition de payer le prix juste, c'est-à-dire celui auquel correspond la valeur de la maison.
Transmettre son patrimoine de son vivant peut se faire par divers moyens. Il est possible de faire des donations, de souscrire à des assurances spécifiques telles que l'assurance-vie ou l'assurance-décès. Un don manuel (don d'argent) constitue aussi une transmission de patrimoine.
La donation est un acte par lequel vous transmettez de votre vivant et gratuitement la propriété d'un bien à une autre personne. Vous pouvez faire une donation à la personne de votre choix. Toutefois, les biens donnés ne doivent pas dépasser la part réservée à certains de vos héritiers.
Le plus sûr moyen d'abaisser les droits qu'auront à payer vos héritiers est de leur consentir des donations. Pour faciliter la circulation de l'argent entre générations, le fisc a en effet mis en place un système d'abattement sur les biens transmis de votre vivant.
compter entre 500 € et 800 € HT par an pour la gestion d'une petite SCI (à l'IR et sans TVA, donc avec peu d'écritures), à partir de 1500 € HT par an pour la gestion d'une SCI à l'IS, éventuellement avec TVA.
Quels sont les frais de notaire pour une SCI ? Pour un achat immobilier réalisé dans le cadre d'une SCI, les frais de notaire sont réduits à environ 3% (au lieu de 7% à 8% pour un achat immobilier classique dans l'ancien).
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Aucune règle ne prévoit que les frais d'un acte de donation doivent être payés par celui qui bénéficie de la donation.
L'achat en démembrement simple : dans ce cas de figure, l'un des acquéreurs achète la nue-propriété du bien, et l'autre achète l'usufruit. C'est parfois le cas des acquisitions familiales, lorsque des parents acquièrent un bien en usufruit, et les enfants acquièrent la nue-propriété.
L'achat en tontine consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs, tout en insérant une clause de tontine dans l'acte de vente. La clause prévoit qu'à son terme les signataires de l'acte de vente survivant deviennent propriétaires du bien et se partagent le montant de l'investissement.
L'exonération est accordée dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans. Ces dons peuvent être effectués par chèque, par virement, par mandat ou par remise d'espèces.