Une construction ne peut être édifiée sur un terrain indivis qu'avec l'accord de tous les coïndivisaires. En effet, chaque indivisaire exerce ses droits en commun avec l'ensemble des autres propriétaires indivis.
Un terrain en indivision est un terrain détenu par deux personnes ou plus. Appelées indivisaires ou coïndivisaires, les propriétaires du bien exercent un droit de propriété sur des parts (égales ou inégales), qui ne sont pas matériellement identifiables.
Les indivisaires sont tenus d'assumer collectivement les dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement du bien. Chacun participe aux dépenses à hauteur de sa quote-part : les dettes, les frais d'assurance, les charges d'entretien, les grosses réparations et les impôts de la propriété.
- Les travaux d'amélioration du bien immobilier en indivision nécessitent l'accord des 2/3 des indivisaires. A défaut d'accord préalable des 2/3 des indivisaires pour effectuer les travaux d'amélioration, l'indivision peut refuser d'indemniser l'indivisaire qui a payé.
Tout comme une maison ou un appartement, un terrain peut être possédé en indivision. Cela veut dire que deux personnes, ou plus, en sont propriétaires en même temps. La part de chaque coïndivisaire est proportionnelle à sa quote-part. Elle équivaut à un certain pourcentage du terrain.
Autrement dit, lorsqu'un autre indivisaire veut céder ses parts, il est prioritaire. Si un indivisaire a trouvé un acheteur extérieur par exemple, il doit d'abord proposer ses parts au même prix aux autres indivisaires et leur laisser un délai raisonnable pour prendre une décision.
Chaque indivisaire doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision. Les indivisaires ne sont pas solidaires : Personne liée à un ou plusieurs autres débiteurs par un lien juridique qui engage chacun à payer la totalité des sommes dues.
Le principal inconvénient de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous risquez donc de vous retrouver dans une situation de blocage sans solution. En outre, toutes les dettes liées à l'indivision – que ce soit les impôts ou les travaux engagés sur le bien – doivent être remboursées par les indivisaires.
Les héritiers peuvent choisir de conclure une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l'indivision. L'indivision prend fin lorsque le partage de la succession est fait.
Chaque indivisaire peut ainsi user et jouir des biens indivis, conformément à leur destination, dans la mesure où l'usage et la jouissance sont compatibles avec le droit des autres coindivisaires.
[INDIVISION] L'indivision est un régime juridique fréquemment utilisé qui permet à plusieurs personnes d'être propriétaires d'un même bien immobilier. Elle favorise l'achat et la gestion du bien.
Il existe trois façons de sortir de l'indivision : Un héritier sort individuellement de l'indivision, en donnant ou vendant sa part dans l'indivision. Il doit en informer les autres indivisaires par actes d'huissier. Ces derniers ont le droit d'acquérir en priorité sa part dans l'indivision.
L'indivisaire occupant bénéficie de la jouissance du bien indivis, ce dont ne bénéficient pas les autres indivisaires. Tandis que l'un d'entre eux use d'un droit, les autres en sont privés, ce qui justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
La vente de votre quote-part est la solution la plus simple pour sortir d'une indivision terrain. Vous pouvez proposer votre part à un autre indivisaire ou à un tiers. Pour la vente d'une quote-part à un coïndivisaire, vous n'avez aucune démarche spécifique à réaliser.
Depuis la loi de "simplification et de clarification du droit" du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l'accord de tous les indivisaires, est possible dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis.
Achat en indivision
On parle d'indivision quand un bien ou un terrain est détenu par plusieurs personnes. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l'achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.
Si l'actif successoral est compris entre 6500 et 17 000 euros, les frais de notaire constituent 2,0625% du montant total. Entre 17 000 et 60 000 euros de valeur des biens, les frais de notaire sont de 1,375 %. Au-delà de 60 000 euros, les frais représentent 1,03125 % du montant total.
Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l'indivision au moment de la transmission du patrimoine : l'associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.
L'indivision est rarement optimale pour la gestion de patrimoine des indivisaires. Chacun d'entre eux a une situation financière, fiscale et familiale particulière, qui peut être très différente de celle des autres. Même en l'absence de conflit, la gestion de la propriété commune est toujours un compromis.
D'un point de vue juridique et fiscal, plusieurs dispositifs à mettre en place sont possibles pour protéger les deux conjoints : l'achat en indivision, la clause de tontine et l'achat en SCI.
L'indivision d'une maison est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes décident d'acquérir ensemble un même bien et en deviennent propriétaires. L'indivision d'une maison peut également résulter de la succession. Le décès d'une personne fait naître une indivision pour ses héritiers.
La taxe d'habitation concerne tous les indivisaires
Si elle n'est pas occupée à titre de résidence principale, chacun de vous doit payer une fraction de taxe à hauteur de sa part dans l'indivision ( Conseil d'État du 30 septembre 2019, no 419384 ).
L'exonération spéciale en faveur des personnes âgées ou en situation de handicap et de condition modeste. Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière pour leur habitation principale. Cette exonération est accordée de plein droit sous trois conditions.
Lorsque le bien en indivision est mis en location et qu'il génère des revenus, chaque coïndivisaire reçoit une part de revenus, proportionnelle à ses parts dans l'indivision (un peu à la manière d'une SCPI). Les revenus sont imposés à titre nominatif, entre les mains de chaque coïndivisaire.