Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Le bouquet d'un achat en viager ne dépasse pas en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier (vendeur).
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
Le viager libre permet au crédirentier de percevoir un bouquet initial et une rente viagère à vie. Contrairement au viager occupé, le débirentier est en mesure d'habiter le bien ou de le louer : l'acheteur obtient donc l'usufruit du bien dès la signature du contrat.
Il n'y a pas d'âge pour vendre sa maison en viager ; cela dépend de votre projet et de vos besoins. On considère que l'âge idéal se situe entre 75 et 85 ans. Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie : plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée.
Le vendeur du bien en viager dispose de 5 ans pour contester la vente s'il se rend compte que cette dernière a été effectuée à un prix trop bas, voire dérisoire. Pour cela, il doit avoir été lésé de minimum 7/12ème du prix de vente. On appelle cette situation la “rescision de la vente pour cause de lésion”.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Avantages et risques du viager
En effet, c'est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d'entretien et la taxe d'habitation. Par contre, l'acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.
Quand la rente viagère est la cause d'arrêt d'un viager
La particularité du viager réside dans la rente que verse le débirentier au crédirentier. En signant l'acte de vente, l'acheteur s'engage à verser une rente à vie au vendeur. Celle-ci ne prend fin qu'au décès de ce dernier.
Les modalités de restitution du bien acheté en viager (restitution des clés et enlèvement des meubles de l'appartement) sont prévues au contrat (acte authentique de vente). Le décès du vendeur signe la cessation du droit d'usage et d'habitation. A partir de ce moment, l'acquéreur récupère la jouissance du bien.
Dans la plupart des ventes en viager, le vendeur (crédirentier) reste dans le logement. Il s'agit d'un viager occupé. Cela signifie que l'acheteur (débirentier) ne pourra occuper le bien immobilier qu'au décès du vendeur qu'ou à la renonciation par ce dernier de son droit d'usage.
débirentier n. Personne qui doit une rente.
Le premier avantage de la vente en viager est d'assurer au vendeur un complément de revenus substantiels. Dans la pratique, le viager est surtout prisé des personnes âgées. Celles-ci sont notamment motivées par les revenus à vie, qu'on appelle rente ou arrérages.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l'acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d'une somme d'argent le jour de la vente (le bouquet) et d'une rente viagère de manière périodique.
Le viager libre est le contraire du viager occupé. C'est-à-dire qu'il est libre de tout occupant. Vous pouvez ainsi directement l'habiter vous-même ou le louer à un locataire. En échange d'un bouquet et d'une rente viagère versée chaque mois au crédirentier (le vendeur du viager) jusqu'à son décès.
Est-ce qu'une SCI peut acheter en viager ? Une SCI peut acheter en viager. Cette opération n'est pas contraire aux dispositions du Code civil en la matière.
Le bouquet représente donc l'apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat de son bien immobilier. En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale de ce bien. Le versement du bouquet n'est cependant pas une obligation : il relève de la libre négociation entre le vendeur et l'acquéreur.