Lors de la vente d'un bien en indivision, un indivisaire seul ne peut pas prendre l'initiative de mettre le bien sous régime de l'indivision en vente sans l'accord des autres. Faute d'accord unanime, la vente en indivision est bloquée.
Pour imposer votre décision et celle des autres indivisaires désireux de sortir de l'indivision terrain, vous devez effectuer une assignation au greffe du Tribunal de grande instance. Cette assignation va ensuite être notifiée aux autres coïndivisaires. Pour effectuer le partage, le Juge va choisir un notaire.
Les droits de préemption des indivisaires en cas de vente d'une partie du terrain. En droit français, lorsqu'un terrain en indivision est vendu, les co-propriétaires ont un droit de préemption qui leur permet de racheter la part du co-propriétaire qui souhaite vendre avant toute autre personne.
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d'autres indivisaires. Les indivisaires ont alors l'obligation d'informer celui ou ceux qui n'ont pas pris part à la décision.
Dans le principe, la vente d'un bien indivis nécessite l'accord de tous les membres de cette indivision. Ils devront décider à l'unanimité, du prix de vente du bien immobilier et de la règle de partage. Cependant, si l'un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part, il en a parfaitement le droit.
Si un de vos proches décède et qu'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision : Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux).
Dans le cadre d'une indivision, lorsque l'un des indivisaires souhaite vendre ses parts de l'indivision, les autres indivisaires sont alors prioritaires. Ils bénéficient d'un droit de préemption.
Si l'un des héritiers s'oppose à cette vente, celle-ci est bloquée. Cependant, selon l'article 6 de la loi 2009-526 du 12/05/2009, il est désormais possible de mettre en vente un bien en indivision si les 2/3 des indivisaires sont d'accord.
De même, le type d'indivision n'a pas d'importance, que ce soit une indivision de pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, les coïndivisaires sont des acquéreurs prioritaires lors de la vente de droit indivis.
Ensuite, il est nécessaire que tous les héritiers donnent leur consentement pour procéder à la vente, selon le principe de l'indivision successorale. Toutefois, dans certains cas exceptionnels prévus par la loi, la vente peut être effectuée sans l'accord de tous les héritiers.
durée de l'indivision : l'indivision peut prendre fin par le partage du bien ou par la cession des droits des indivisaires. En l'absence de partage ou de cession, l'indivision peut persister pendant une durée déterminée par la loi.
Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.
Il faut donc prévoir des frais de notaire (droits d'enregistrement et émoluments), qui varient selon les professionnels, mais avoisinent les 5 à 8 %.
Il vous est possible de vendre une partie de vos droits dans les biens indivis à une personne extérieure. Pour cela, il vous suffit de notifier par acte d'huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Une construction ne peut être édifiée sur un terrain indivis qu'avec l'accord de tous les coïndivisaires. En effet, chaque indivisaire exerce ses droits en commun avec l'ensemble des autres propriétaires indivis.
En se fondant sur l'article 1599 du Code civil, la cour d'appel de Lyon énonce que « la vente d'un bien indivis sans le concours d'un ou plusieurs communistes est nulle comme constituant la vente de la chose d'autrui ».
Frais de notaire : les frais de notaire peuvent représenter un pourcentage de la valeur du bien en indivision, généralement de 1 % à 2 %.
Il est possible de vendre sans unanimité à partir du moment où 2/3 des indivisaires sont d'accord pour vendre. Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en vendant ses parts. Le montant obtenu lors de la vente en indivision correspondant aux parts investies lors de l'achat (50-50 ; 30-70...).
Ainsi, si l'un des époux souhaite vendre le bien immobilier et que l'autre époux s'y oppose, le premier époux peut saisir le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance compétent par le biais d'une requête aux fins d'être autorisé à vendre seul ledit bien ou par le biais d'une procédure d'urgence.
Si votre frère ou sœur ne veut pas signer la succession, il convient dans un premier temps de vous rapprocher de lui ou elle afin de tenter une solution amiable et éviter une procédure judiciaire. Même dans le cadre de la phase amiable, vous pourrez solliciter les services d'un Avocat en succession.
Vous ne pouvez pas déshériter vos enfants. C'est le principe de la réserve héréditaire : Fraction du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers réservataires (descendants) ou conjoint survivant si le défunt ne laisse pas de descendants.
Quand l'indivision prend-t-elle fin ? Selon l'article 815 du Code civil, un indivisaire peut demander à sortir de l'indivision à tout moment. Le partage mettra alors fin à l'indivision. Chaque co-indivisaire recevra sa part et en deviendra propriétaire.
Dans cette hypothèse, certains indivisaires veulent sortir de l'indivision et d'autres souhaitent le maintien de celle-ci. Il convient, dans ce cas, de saisir le tribunal d'une demande en partage de l'indivision, ce qui permet de contourner la situation de blocage dans laquelle se trouvent les indivisaires.
En effet, les charges liées à l'entretien et à la conservation du bien constituent une dette générale de l'indivision et doit donc être supportée par tous les indivisaires. Ces dépenses doivent être remboursée, quelle que soit leur importance.