La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
La révision triennale est une augmentation de loyer ayant lieu tous les 3 ans minimum. Considérée comme automatique, aucune clause particulière n'a besoin d'apparaître dans le contrat de bail pour qu'elle soit appliquée. Elle peut être demandée par le bailleur, mais aussi par le preneur.
Les indices des loyers commerciaux (ILC) des derniers trimestres et leurs évolutions respectives sur un an figurent dans le tableau suivant, régulièrement mis à jour. Le dernier indice ILC paru est celui du 3e trimestre 2023. Il a été publié par l'Insee le 20 décembre 2023. Il affiche une hausse de 5,97 % sur un an.
Pour réviser un loyer jamais révisé, la formule est la même que pour les révisions annuelles : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente. L'augmentation ne concerne pas les loyers antérieurs. Elle ne s'applique qu'aux loyers à venir.
Indice des loyers commerciaux : 133,66 (contre 131,81 au deuxième trimestre 2023) ; Indice du coût de la construction : 2106 (contre 2123 au deuxième trimestre 2023) ; Indice des loyers des activités tertiaires : 132,15 (contre 130,64 au deuxième trimestre 2023).
Le plafond fixé à 3,5 % prolongé d'un an
Afin de protéger les PME de l'impact de la forte hausse de l'inflation, la mesure limitant la variation de l'ILC à 3,5 % sur une période d'un an a été prolongée. Ce plafonnement s'applique désormais jusqu'au 31 mars 2024.
En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux est réalisé avec la formule suivante : Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation. Exemple : Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m².
La fixation du loyer d'un bail commercial est déterminée librement par les parties lors de la conclusion du bail commercial. Il peut résulter soit d'une clause de loyer fixe, soit d'une clause de loyer à paliers ou d'allégement ou franchise, soit d'une clause de loyer d'échelle mobile ou d'un loyer variable.
Augmentation du loyer suite au changement de locataire
En zone tendue, le bailleur peut en effet augmenter le loyer suite au changement de locataire si : Le logement n'a jamais été loué ou est inoccupé depuis plus de 18 mois ; Le logement est sous-évalué d'au moins 25% par rapport au prix du marché immobilier local.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
Exemple : Un bail signé le 1er juillet 2022, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 1er juillet 2023. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2022, soit 135,84. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59.
Ce taux est supérieur à celui de l'an dernier avec une augmentation moyenne de 4 % pour un logement chauffé à l'électricité. En 2023, le TAL avait accordé une moyenne de 3,5 % d'ajustement de loyer pour ce type de logement dans les cas qui avaient été entendus en audience.
Compte tenu du plafonnement à 3,5 % de la variation de l'indice de référence des loyers institué par la loi pour la protection du pouvoir d'achat, l'indice du 1er trimestre 2023 s'élève désormais à 138,61, ce qui représente une hausse annuelle de 3,49 %.
Le loyer peut ainsi être révisé à la demande du bailleur (pour une augmentation) ou du locataire (pour une diminution), après l'expiration d'un délai de 3 ans à compter : De l'entrée du locataire dans les locaux ; De la date du renouvellement du bail commercial ; De la précédente révision (le cas échéant).
Depuis la mise à jour apportée à la loi Alur du 24 mars 2014, sachez qu'il n'est plus possible de rattraper une révision de loyer en retard. Un loyer qui n'a pas été révisé dans un délai de un an ne peut plus faire l'objet d'une révision pour l'année écoulée.
Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l'évolution annuelle de l'IRL. Pour les révisons qui seront faites avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).
Comment savoir si l'augmentation est abusive ? Il vous faut tenir compte du taux d'ajustement de la Régie du logement, du taux de variation des taxes, du coût des travaux majeurs s'il y a lieu, etc. Votre comité logement ou votre association de locataires vous aidera à vous prononcer sur l'augmentation.
Le Tribunal administratif du logement (TAL) a récemment établi son calcul de l'ajustement des loyers.
Elle ne s'applique qu'à compter de la demande du bailleur. Par exemple si la date de révision est le 01/01/2023, le bailleur peut réviser le loyer jusqu'au 31/12/2023. Si il informe le locataire de sa volonté de réviser le loyer le 01/03/2023, seuls les loyers perçus à compter de cette date peuvent être révisés.
La valeur locative peut être estimée en ajoutant 10 % du montant de la cession (DAB, pas-de-porte) au loyer annuel, le tout divisé par la surface pondérée. Cette valeur correspond ainsi à un montant au mètre carré.
Pour réévaluer votre loyer, il vous faut prendre en compte l'IRL (l'Indice de Révision des Loyers). Ensuite, le calcul est assez simple : vous multipliez le montant de votre loyer actuel hors charges par le dernier indice connu, puis vous divisez ce résultat par l'ancien indice du même trimestre de l'année précédente.
D'après l'article R123-178 du Code du Commerce, la valeur vénale d'un local commercial, doit être le prix à acquitter, dans les conditions normales du marché. Si les locaux sont occupés, ils seront donc plus chers. La valeur des murs correspond généralement à 10 fois le loyer annuel net hors taxes.
Pour les TPE/PME, le calcul de ce plafond doit prendre en compte le plafonnement à 3,5% de la variation annuelle des indices compris entre le 2èmetrimestre 2022 et le 1er trimestre 2024 (inclus), ce qui implique un calcul spécifique pour toute revalorisation postérieure au 2ème trimestre 2022.
La modification de l'indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC) vise à soulager les commerçants confrontés à l'inflation et à une baisse de la consommation des ménages depuis le début de l'épidémie de Covid-19 en 2020.
En tout état de cause, le bailleur doit avertir ses locataires par courrier en précisant la date, le mode de calcul et le montant du nouveau loyer stipulé au bail. Le bailleur peut demander une majoration de charge de 15% sur le loyer annuel.