L'indice des fermages est constaté pour 2022 à la valeur de 110,26 sur la base d'un indice 100 en 2009. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de + 3,55 %.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2021 est de 112,31 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2021 à 106,48. La variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à l'année 2020 est de 1,09 %.
Comment calculer le fermage ? Pour calculer le fermage, une formule existe : Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente.
Cet indice s'appuie sur l'examen des comptes de l'agriculture 2021. Il repose à 60% sur l'indice d'évolution du revenu brut d'exploitation agricole (RBEA) à l'hectare national des cinq dernières années et à 40% sur l'évolution du niveau général des prix correspondant au prix intérieur brut de l'année précédente.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Depuis la réforme de l'indexation des fermages en 2010, le loyer doit être actualisé selon la variation de l'indice NATIONAL des fermages, publié chaque année par arrêté ministériel. Celui-ci présente la variation de l'indice national en base 2009 (base = 100) ainsi que la variation annuelle de l'indice.
Les prix moyens sont souvent exprimés en hectares. Pour calculer le prix au m2 du terrain, il vous suffit de prendre le prix à l'hectare puis de diviser par 10.000 (1 hectare = 10.000 m2).
Si le montant du fermage est manifestement excessif ou sous-estimé, le bailleur ou le fermier peut exercer une action en révision de fermage anormal en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) afin qu'il fixe un nouveau fermage dit « normal ».
Dans la majorité des baux, il est mentionné que le fermier doit rembourser 1/5 des impôts fonciers non-bâtis, 1/2 de la taxe Chambre d'agriculture et 8 % au titre de la participation aux frais de gestion.
Le montant du fermage n'est pas libre. Le prix doit être fixé, d'un commun accord, dans des fourchettes fixées par arrêté préfectoral. Le prix tient compte des différents éléments du bail (foncier, bâti…). Pour chaque élément, des barèmes sont arrêtés et s'imposent aux parties.
Le propriétaire n'a pas à attendre la fin du bail pour vendre les terres louées. La vente peut être réalisée dans le cadre d'un bail de 9 ans, d'un bail à long terme, du bail initial ou renouvelé. La seule précaution consiste à respecter le droit de préemption du preneur en place.
Le bailleur peut demander la résiliation du bail par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux s'il justifie de l'1 des motifs suivants : Faute du locataire comme 2 défauts de paiement du fermage à l'expiration d'un délai de 3 mois (suite à 2 mises en demeure par lettre recommandée avec AR)
Résilier le bail
De son côté, l'exploitant agricole s'est engagé par ce contrat à attendre également la fin d'une échéance de neuf ans pour le résilier. Le preneur à bail qui souhaite purement et simplement résilier son bail devra en avertir le(s) propriétaire(s) au moins 18 mois avant l'échéance.
Le bail rural porte sur les biens ruraux (terres et bâtiments). Il permet une location très cadrée, d'une durée minimale de 9 ans. Un contrat type départemental existe. Un état des lieux, signé par les parties, doit être établi dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée en jouissance.
En 2019, l'indice annuel du fermage est de 1.66 % ainsi il faut majorer les fermages encaissés en 2018 (avant imputations des taxes dues par le fermier) : • soit en multipliant les loyers perçus en 2019 nets des taxes par 1.0055 • soit en multipliant la base du fermage 2009 par 1.0534 (indice 2009 calculé pour 2020).
L'indice national des fermages s'établit pour 2020 à 105,33. La variation de l'indice national des fermages 2020 par rapport à l'année 2019 est de 0,55 %. Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République française.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Le bail de 9 ans (appelé bail rural "ordinaire") est d'ordre public. Le renouvellement se fait par période reconductible de 9 ans sans limite. Le bail de 18 ans au moins, renouvelable pour 9 ans, sauf reprise par le bailleur pour exploiter personnellement.
Des frais de dossier d'un montant de 400 € HT sont demandés, une fois en début de convention ; l'enregistrement est gratuit. Qu'est-ce qu'un bail Safer ?
De 500 à 57 980 € l'hectare de terre agricole
- des terres louées totalement ou en partie, et d'une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département, seuil inférieur à 70 ares ; - des terres à la vente dans les départements d'outre-mer ; - des vignes à la vente.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
Le statut du fermage règle les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) dans le cadre du bail rural. Il peut être verbal ou écrit. Dans cette dernière hypothèse, il peut être conclu devant un notaire ou sous seing privé, c'est à dire directement entre le propriétaire et l'exploitant.