Le coût d'une division parcellaire dépend de plusieurs aspects, à commencer par les honoraires du géomètre : ils sont facturés entre 600€ et 2 000€ en fonction de la superficie de votre terrain et du nombre de parcelle à créer.
Mais dans la plupart des cas c'est le géomètre expert qui est en charge de la division. Selon l'explication de Philippe Cavoit « Depuis 2012 tout détachement de terrain constitué un lotissement. Tout propriétaire qui souhaite optimiser son patrimoine en détachant un terrain doit faire appel à une géomètre expert.
Étape 1 : savoir si votre terrain est divisible
Nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie et d'étudier attentivement le règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU), ou le Plan d occupation des sols (POS) de votre commune.
Il doit obligatoirement être réalisé par un géomètre expert. Il est vivement recommandé de faire appel au même professionnel que celui qui a validé la faisabilité de votre projet. Comptez entre 1 000 et 1 300 euros pour un bornage sans complexité particulière.
Il est tout à fait possible de construire plusieurs logements sur un même terrain sans le diviser au préalable en parcelles. Toutefois, il est vivement conseillé de procéder à une division parcellaire avant d'entamer les travaux afin d'éviter des désagréments ou litiges futurs.
La division parcellaire facilitée par la loi ALUR en 2014
Dans ce cadre, elle encourage notamment la construction de nouveaux bâtiments et rend plus souple le choix du terrain constructible, en supprimant le Coefficient d'Occupation des Sols (ou COS).
Le partage consiste à attribuer à chaque héritier des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision. Les héritiers composent des lots correspondant aux droits de chacun. Ils répartissent les lots entre eux d'un commun accord ou par tirage au sort.
Vous pouvez décider d'une division foncière lorsque vous voulez construire plusieurs maisons sur le même terrain, lorsque vous voulez mettre en vente une de ses parties inutilisées ou quand l'entretien d'une grande parcelle devient trop fastidieux.
La déclaration préalable à la mairie
Elle permet d'informer les autorités de la division du terrain. En effet, c'est au propriétaire du terrain d'effectuer les démarches administratives quant à sa division. Il doit d'ailleurs le faire, quelles que soient ses intentions.
Il n'existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d'une maison. Concrètement, cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 100 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence.
La vente de votre quote-part est la solution la plus simple pour sortir d'une indivision terrain. Vous pouvez proposer votre part à un autre indivisaire ou à un tiers. Pour la vente d'une quote-part à un coïndivisaire, vous n'avez aucune démarche spécifique à réaliser.
La cession gratuite d'un terrain était possible, mais a été supprimée ! Une commune pouvait imposer au propriétaire de lui céder gratuitement une part du terrain, pour l'affecter à certains usages publics. Le Conseil constitutionnel a déclaré cette faculté contraire à la Constitution.
À compter du 25 octobre 2021, les propriétaires des logements (maisons ou immeubles) qui souhaitent diviser leurs biens pour créer un ou des logements supplémentaires doivent d'abord demander une autorisation préalable aux travaux de division, appelée aussi « permis de diviser ».
En cas de divorce, les époux devront s'acquitter des frais de notaire suivants : Des droits de mutation, aussi appelés droits de partage, sur les biens des époux : actuellement, leur montant est fixé à 1,80 % de la valeur du patrimoine des époux.
Les frais de notaire sont à régler par chacun des héritiers
En matière de succession, les frais de notaire sont réglés par chacun des héritiers à hauteur de leur part dans la succession.
Vous êtes exonéré du paiement des droits de succession si vous remplissez les 3 conditions suivantes au moment du décès : Avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé son décès. Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.
Diviser un terrain : calcul de la plus-value d'une parcelle
À ce prix il faut ajouter les frais d'acquisition (frais de notaires) ainsi que les frais à régler lors de la division du terrain. Il suffit ensuite de diviser cette somme par le nombre de mètres carrés de votre terrain (avant division).
La procédure pour effectuer une division
Pour une démarche plus officielle, il faut déposer une demande de certificat d'urbanisme à laquelle sont joints un plan de situation du terrain, un plan du terrain avec les bâtiments existants et une note décrivant le projet.
“Le délai d'instruction classique est de 1 mois. L'absence d'opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition ou accord tacite. Il constate la division, même si cela ne garantit pas l'obtention du permis de construire. Vous n'aurez qu'à demander pour obtenir votre certificat de non-opposition.
Ainsi, pour un terrain de 500 m², un CES de 0,25 indique que l'emprise au sol de votre construction ne pourra pas dépasser 125 m². C'est alors que la question de la maison à étage peut devenir centrale en fonction de vos besoins d'espace ! Taille moyenne, réglementation, prix…
En zone rurale ou périurbaine, il est possible d'appliquer une proportion d'un cinquième : pour une maison de plain-pied d'une surface de 100 m², il est ainsi recommandé d'opter pour un terrain de 500 m² minimum.
La Surface hors œuvre nette (SHON) correspond à la somme des surfaces de plancher pour chaque niveau, après déduction des surfaces non habitables (caves, combles, terrasses, balcons...).
Qu'il s'agisse de la vente d'un terrain constructible ou non constructible, la loi ne fait pas obligation de disposer d'un bornage – ou plan de bornage – du terrain.