Immeuble au profit duquel est établie une servitude (droit de vue, droit de passage, etc.) contre un autre immeuble (fonds servant), qui appartient à un propriétaire différent.
Locution nominale
(Droit de propriété) Propriété devant une servitude à une autre.
Définie à l'article 637 du Code civil, la servitude est un terme juridique désignant une charge qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant). La servitude de passage est l'un des types de servitude.
Il existe deux grands types de servitudes : 1) les servitudes dites "de cour commune", qui sont des servitudes d'urbanisme, 2) les servitudes de droit privées, régies par les articles 637 et suivants du Code civil.
Immeuble au profit duquel est établie une servitude (droit de vue, droit de passage, etc.) contre un autre immeuble (fonds servant), qui appartient à un propriétaire différent. Les droits constitués aux termes de cette servitude bénéficient au propriétaire du fonds dominant.
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
La servitude grève, elle assujettit un fonds dont elle attend un service : elle lui imprime la fonction de fonds servant. La charge imposée sur le fonds servant consiste à restreindre les prérogatives du propriétaire sur le fonds grevé. Par nature, la servitude a pour effet de porter atteinte au droit de propriété.
C'est le propriétaire du fonds dominant, c'est-à-dire de celui qui bénéficie de la servitude (1) qui a la charge des frais d'entretien du passage . Toutefois, si le passage est utilisé par le propriétaire du terrain sur lequel s'exerce la servitude, ces frais sont partagés (2).
Conformément à l'article 710bis du Code Civil (devenant dans le nouveau Code l'article 3.128), à la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d'une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
En principe, un droit de passage n'est pas un droit de stationnement. Cependant, stationner sur une servitude de passage peut être possible si mention en est faite dans l'accord entre les deux propriétaires.
Un droit de passage est une servitude qui peut être fixée pour 30 ans. Cependant, il existe deux cas où ce droit peut être aboli. C'est notamment le cas si la servitude n'a plus raison d'être ou si la servitude a été annulée par les deux propriétaires dans une convention signée par les deux parties.
Comment cessent les servitudes
La servitude légalede passage est supprimée lorsque prend fin l'enclave et que la desserte du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) est assurée (article 685-1 du code civil).
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
Le propriétaire du fonds servant est en droit, s'il le souhaite, de demander une indemnité à l'autre partie. Cette indemnité peut être constitué d'un versement unique, ou d'une somme à payer tous les mois, par exemple. Elle peut être définie de manière informelle, ou devant un juge de paix.
Comment cesse le droit de passage ? Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain. L'acte de cessation doit être signé chez un notaire si vous avez signé un acte authentique.
Pour dédommager le fonds servant d'une servitude de passage de 1m /50m c'est à dire 50 m2 l'expert nommé par le tribunal fait une estimation à 165 euros/m2 en ajoutant un coéfficient majorateur de 1.5 selon " les Anciennes Coutumes Provençales".
Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
L'entretien de la servitude incombe à celui qui l'utilise, donc en principe au propriétaire du fond dominant, pour qui la servitude a été créée. Cependant, si la servitude est utilisée par les deux propriétaires les frais d'entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.
Il suffisait qu'un acte faisant mention de la servitude soit transmis aux hypothèques pour qu'elle soit opposable aux tiers. Mais depuis ce décret, l'acte constituant la servitude doit être publié à la conservation des hypothèques.
Dans le cadre d'une location, le propriétaire doit obtenir l'accord de son locataire pour pénétrer dans son logement (article 1719 du Code civil). S'il vient troubler la jouissance du bien loué en emploie des procédés illégitimes pour y pénétrer, il commet une violation de propriété privée.
Cette servitude légale permet au propriétaire d'un terrain qui ne bénéficie d'aucune issue (ou d'une issue insuffisante) sur la voie publique, de se voir accorder un passage sur le terrain de son voisin afin d'assurer la desserte de sa propriété.
La Servitude
Il existe deux catégories de servitudes : Servitude foncière: elle est constituée au profit d'un autre fonds, dit dominant, c'est à dire en faveur de tous les propriétaires successifs de cet immeuble, aussi longtemps que dure la servitude.
Comment la démontrer ? Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.