Les dispositifs fiscaux pour pouvoir investir dans l'immobilier regroupent le revenu foncier, la location meublée professionnelle ou non-professionnelle, la société civile immobilière (SCI), la mise en impôts sur les sociétés, les impôts sur le revenu et la société par actions simplifiée (SAS).
Quelles sont les charges pour un investissement locatif ? Les principaux frais à supporter par le propriétaire sont : le crédit, les intérêts, l'apport éventuel, la taxe foncière / CFE, l'assurance PNO, les frais d'entretien courant, charges de copropriété, les fluides, les frais d'agence et les vacances locatives.
Comment payer moins d'impôts avec la Loi Pinel ? Le dispositif de la loi Pinel 2022 permet de bénéficier d'une réduction d'impôts importante et offre une plus grande facilité de gestion. Une réduction d'impôts de 6 000 € / an en investissant dans l'immobilier locatif.
Les 5400 € de revenu foncier imposable sont taxés à 30 %, soit 5400 x 30 % = 1620 € auxquels s'ajoutent les 929 € d'imposition de CSG. La formule de calcul des revenus fonciers est donc : Impôt des revenus locatifs = revenus imposables x (CSG-CRDS + Tranche Marginale Impôt sur le revenu).
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple) les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.
Si vous avez louez votre chambre d'hôte 7 semaines en 2021 à raison de 100 euros la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 euros. Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés.
La loi Pinel pour 2022 : l'incontournable
Concernant la loi Pinel 2022, vous pouvez toujours déduire de vos impôts jusqu'à 21% du montant de votre investissement avec le dispositif Pinel. Néanmoins, à partir de 2023, les taux de réduction d'impôts dont vous pourrez bénéficier avec le Pinel vont diminuer.
Défiscaliser avec la loi PINEL.
Le dispositif Pinel vous permet d'investir dans un bien immobilier pour le louer et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 2% du prix d'achat pendant 9 ans (puis 1% jusqu'à 12 ans). Par exemple, si vous achetez un bien 200 000 €, vous aurez une réduction d'impôt de 4 000 € par an.
Gros avantage de l'immobilier locatif : il vous permet d'acquérir un important patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité.
La rentabilité brute.
Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement locatif brut annuel. Exemple : un studio acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).
Il faut prendre en compte l'ensemble des charges (travaux d'entretien, frais d'agence, période de vacance locative, charges de copropriété, impôts locaux…) et être conscient qu'il faut y consacrer du temps. Outre les loyers mensuels, la rentabilité financière repose aussi sur une éventuelle plus-value à la revente.
Qui peut défiscaliser ? La défiscalisation s'adresse à toute personne résidant en France, soumise à l'impôt. Contrairement aux idées reçues, les dispositifs de défiscalisation ne sont pas uniquement réservés aux plus aisés. En effet, il est conseillé de s'y intéresser à partir d'un montant d'impôt de 2.500 euros.
En 2022, le seuil du revenu net imposable à ne pas dépasser pour un célibataire est de 15.547 euros. Pour un couple sans enfant (deux parts fiscales), le revenu net imposable à ne pas dépasser est de 29.008€ (voir tous les montants 2022).
Pour réduire ses impôts sans apport ni investissement, la première solution consiste à remplir sa déclaration de revenus avec soin en omettant aucune dépense. En effet, il est possible de réduire son revenu imposable en déclarant ses frais réels correspondant aux frais générés par votre activité professionnelle.
Le plus simple est de prendre votre avis d'imposition et de regarder la ligne « impôt avant réduction d'impôt » pour voir en face si vous avez de l'impôt à payer. Puis, en dessous, vous verrez la rubrique « réduction d'impôt » avec une ligne concernant votre Scellier.
Pour réduire, votre IR de 5000 euros, vous devrez investir de l'ordre de 28000 euros dans un groupement forestier tous les ans. Si vous investissez dans un FIP IR, vous devrez investir 12000 euros pour maximum 4560 euros de réduction d'impôt.
Calcul de l'impôt si vous louez meublé au réel :
Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l'impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €.
Les charges déductibles
Les impôts locaux ; Les frais de gestion et d'assurances ; Les intérêts d'emprunt ; L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
Il n'existe qu'un seul cas où le choix est possible : lorsque le montant annuel des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €. Le régime du micro foncier est un régime qui fonctionne pour les propriétaires qui déclarent un loyer annuel hors charges inférieur ou égal à 15 000 €.
Le plafond de déduction du déficit foncier est imputable sur le revenu global a été élevé, par la loi Elan, à 15 300 € en présence d'un déficit “Périssol” ou, à compter de l'imposition des revenus perçus en 2019, “Cosse ancien”. Dans les autres cas, il reste plafonné à 10 700 € par an.
La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite.
La rentabilité d'un bien peut aller de 2 à 7 %. Les adresses résidentielles ont en général un rendement plus faible (car plus chère à l'achat et plus consommatrices de frais de gestion) ; elles auront par contre un retour sur investissement potentiel plus élevé (possibilité de réaliser une plus forte plus-value).
2022 est donc l'année idéale pour concrétiser votre projet immobilier. La loi Pinel devrait disparaître d'ici 2024. Jusqu'à la fin 2022, la réduction d'impôt sera de 12 % du prix d'achat pour une location immobilière de 6 ans, à 300 000 euros maximum. Pour 9 ans, la réduction sera de 18 % et pour 12 ans de 21 %.