Les travaux déductibles de la plus-value
On comptabilise tous les travaux réalisés sur le bien depuis la fin de sa construction, ou depuis son acquisition. Le montant de ces travaux pourra venir majorer le prix d'acquisition, s'ils n'ont pas déjà été comptabilisés afin de calculer l'impôt sur le revenu.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires). Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s'appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires).
Il est également possible de réduire la plus-value en prenant en compte les frais réglés lors de l'acquisition (frais de notaire, honoraires de négociation), soit pour leur montant réel soit par l'application d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
Si la valeur du bien vendu ou si la quote-part du bien vendu du vendeur est inférieure ou égale à 15 000 €, celui-ci n'est pas soumis à la plus-value. 👉 Le seuil de 15 000 € est apprécié pour chaque vente, peu importe que plusieurs ventes soient effectuées dans la même année.
En plus des frais d'acquisition et des travaux, vous pouvez déduire certains frais de votre prix de cession. Ces frais peuvent être ceux des diagnostics obligatoires, les frais d'agence mis à la charge du vendeur ou encore l'indemnité d'éviction d'un locataire.
Pour calculer une plus-value immobilière, il suffit de faire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition puis d'appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Enfin, il convient d'appliquer le taux forfaitaire de l'impôt de 19% et les prélèvements sociaux de 17,2%.
Pourquoi dois-je mentionner sur la déclaration des revenus ma plus-value immobilière alors que j'ai déjà payé l'impôt ? La plus-value imposable lors de la cession d'un immeuble a été déclarée au moment de la cession du bien. L'impôt et les prélèvements sociaux de cette plus-value ont été acquittés lors de la cession.
L'équation initiale pour calculer les gains en capital est assez simple. Il suffit de prendre le prix d'achat d'un bien et de soustraire le prix de vente. Ensuite, la moitié du montant du gain en capital est considérée comme imposable.
Vous pouvez être totalement exonéré grâce à la durée de détention. Au bout de 22 ans, pour échapper au 19 % et 30 ans pour échapper au 17,2 % de prélèvements sociaux. Par exemple, si vous revendez un bien au bout de 27 ans, vous devrez vous acquitter encore d'un solde de prélèvements sociaux.
Exemple : un propriétaire perçoit 7 000€ de revenus locatifs sur 2022, il devra réaliser plus de 2 x (7 000€ + 10 700€) soit 35 400€ de travaux sur son bien. Le montant des dépenses de travaux payées au cours de l'année 2022 est déduit du revenu foncier puis du revenu global dans la limite des 10 700€.
La déduction des travaux ne peut être réalisée que dans le cadre du régime réel de charges déductibles. Pour bénéficier de la déduction, le propriétaire doit pouvoir justifier la nature de toutes les dépenses effectuées afin que l'administration fiscale valide le caractère déductible ou non de chacune d'elles.
Si vous détenez le logement locatif depuis 5 ans au moins, l'administration fiscale vous autorise une majoration de 15 % du prix d'achat, pour le calcul de la plus-value. Dans notre exemple, le prix d'achat serait donc égal à (190.000 € + 15 % = 28.500 €) 218.500 €.
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L'abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.
Le gain réalisé à l'occasion d'une vente immobilière (ce qu'on appelle la « plus-value ») est donc normalement soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (19 % pour l'impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un taux global d'imposition de 36,2%).
Cette déclaration peut être réalisée, depuis le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de l'espace sécurisé d'impots.gouv.fr. La déclaration est à réaliser jusqu'au 10 août 2023. Pour faciliter cette démarche déclarative, les données d'occupation connues des services fiscaux sont pré-remplies.
Quel est l'impôt à payer sur la plus-value mobilière ? La plus-value réalisée est soumise au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux). Cependant, vous pouvez choisir le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Au bout de 10 ans, il a par exemple 30% d'abattement sur sa plus-value au titre de l'impôt et 8,25% du côté des prélèvements. Après 22 ans, aucun impôt n'est à régler sur la plus-value. En revanche, l'exonération sur les prélèvements n'intervient qu'après 30 ans.
Cessions inférieures à 15 000 € La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée. Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession.
Pour ces locations, les revenus peuvent être déclarés en régime réel ou via le régime micro-bic. Ce dernier est similaire au micro foncier, mais propose un abattement de 50 % sur les revenus. Malheureusement, la déduction des frais de notaire n'est pas autorisée.
Les charges déductibles des revenus fonciers sont :
Les dépenses de réparation et d'entretien. Les frais de gestion. Les provisions pour charges de copropriété Les travaux d'amélioration.
L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière sont acquittés au moment de la cession du bien immobilier via transaction avec le notaire (déclaration 2048 remplie par le notaire auprès de l'administration fiscale).
L'exonération de la plus-value
L'abattement pour durée de détention conduit en effet à vous exonérer totalement d'impôt (et de surtaxe) si vous avez conservé votre résidence secondaire plus de 22 ans avant de la revendre, et à vous exonérer totalement de prélèvements sociaux si vous l'avez conservée plus de 30 ans.
Dans le cas d'une cession d'une habitation secondaire sur le sol français en 2023, la plus value d'une résidence secondaire est taxée à 36,2 %.