Toute construction est constitutive de surface hors œuvre brute (SHOB) et, suivant la nature des locaux, de surface hors œuvre nette (SHON). - La surface hors œuvre brute est la somme de toutes les surfaces de plancher d'une construction quelle qu'en soit la destination, murs compris.
La surface hors œuvre nette est égale à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau moins tout ce qui n'est pas aménageable (sous-sols et combles non aménageables, toitures-terrasses, balcons, loggias, surfaces non closes du rez-de-chaussée et garages).
SHON (Surface Hors Œuvre Nette)
Le but de la SHON est de se rapprocher de la surface réellement occupée par les usagers. Elle se calcule en retranchant de la SHOB certaines surfaces. Elle ne comprend que les parties closes, couvertes et aménageables, de plus de 1,80m de hauteur de plafond.
La Surface Hors Oeuvre Nette est une surface strictement ADMINISTRATIVE servant de base pour le calcul des impôts et diverses taxes liées à la habitation. La Surface Habitable correspond simplement à la surface cumulée des pièces du bien immobilier.
(Pour rappel, SHOB = Surface Hors Œuvre Brute – SHON = Surface Hors Œuvre Nette – SHAB = Surface habitable – Toutes les infos en cliquant sur les liens).
La Surface Hors Œuvre Brute (S.H.O.B.)
Pour calculer la SHOB vous devez additionner les surfaces de chaque plancher de votre construction mesurées au nu extérieur des murs (c'est-à-dire que tous les murs sont comptés dans la surface brute, les murs intérieurs et extérieurs).
En ce qui concerne les bâtiments d'habitation de type maison individuelle, la SHON RT se calcule en faisant la somme des surfaces de plancher de chaque étage du logement, puis de déduire : les surfaces de plancher des combles et des sous-sols de moins de 1m80 de hauteur.
Les combles aménageables, qu'ils soient ou non aménagés, développent à la fois de la surface de plancher et de la surface taxable. Les surfaces comprises sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1,80 m ainsi que les vides et trémies ne développent ni surface de plancher ni surface taxable.
Par ailleurs, le sous-sol ne dispose d'aucune partie à usage de stationnement. Il développe donc intégralement de la surface de plancher. La surface de plancher ne prend pas en compte l'épaisseur des murs extérieurs. Les mesures sont donc effectuées à partir du nu intérieur des façades, matériaux d'isolation compris.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Les surfaces dédiées au stationnement des véhicules n'entrant pas dans le calcul de la surface de plancher, le garage doit être déduit de la surface de plancher totale.
Il n'existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d'une maison. Concrètement, cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 100 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence.
La surface taxable est égale à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du «nu intérieur» des façades, après déduction : des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; (image 1)
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
La surface utile d'un logement est définie par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Ainsi, elle est forcément égale ou supérieure à la surface habitable car elle compte des pièces en plus.
La S.H.O.B.
le rez-de-chaussée et tous les étages (y compris les locaux non fermés par des murs : hangars …) les combles (capables de supporter une charge et la circulation de personnes, sans condition de hauteur, aménageables ou non) les sous-sols aménageables ou non. les étages intermédiaires (mezzanine)
La définition "Loi Carrez" de la superficie habitable
La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d'un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.
Une pièce en sous-sol d'une hauteur sous plafond de moins de 1,80 mètre n'est pas considérée comme habitable par la loi. Le montant de votre taxe foncière n'augmentera donc pas suite à cet aménagement.
Les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas ou encore locaux communs ne peuvent être pris en compte dans le calcul de la surface habitable.
Non, les vérandas ne sont pas considérées comme des surfaces habitables. Vous pourrez cependant prendre en considération la surface au sol lors du calcul de la surface privative pour une vente immobilière, même si elle fait moins de 8 m².
À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 m.
Calculer en m2 son appartement ou sa maison
Pour calculer la surface des pièces en m2, qui sont pour la plupart du temps de forme rectangulaire, ou carrée, il faut multiplier la largeur en mètres par la longueur. Surface = longueur x largeur.
Le bassin d'une piscine constitue de l'emprise au sol mais pas de la surface de plancher. Par contre, dès lors que la piscine est close et couverte, si elle est entourée d'une margelle, la partie de la margelle couverte dont la hauteur de la couverture est supérieure à 1.80 m représente de la surface de plancher.
A partir du 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les notions de SHON et SHOB dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables. Objectif : Ne plus pénaliser les isolants pour encourager l'efficacité thermique des bâtiments.
Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est un indicateur fourni par votre mairie ou par la DDE dans le cadre d'un projet de construction immobilière. On le retrouve dans l'article 14 du PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou du POS (Plan d'Occupation des Sols) de votre commune.