Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou de ses conditions d'occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage. L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres.
Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? Il s'agit soit du locataire, soit du propriétaire. Cela dépend de la cause de la dégradation : négligence et manque d'entretien du logement, vétusté (ou usure naturelle), cas de force majeure, cambriolage.
L'insalubrité du bien loué (travaux ou démolition)
L'insalubrité irrémédiable : l'arrêté déclare le logement inhabitable. Si un locataire occupe le bien, le bail prend fin le premier jour du mois suivant la notification d'insalubrité. Le propriétaire doit proposer au locataire un relogement.
L'état des lieux de sortie permet de constater la vétusté. En effet, un contrat de location impose aux parties de réaliser un état des lieux de sortie lorsque le locataire quitte le logement.
Effectivement, il est possible de déposer une plainte contre son locataire en cas de dégradation dans le logement. Si le locataire refuse de réparer les dommages causés ou de prendre en charge les frais qui y sont associés, le propriétaire peut alors engager une procédure judiciaire à son encontre.
Pour prendre contact avec l'ADIL de votre département ou connaître les coordonnées de la permanence la plus proche de chez vous, consultez le site de l'ANIL, l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (voir les détails).
De quoi s'agit-il ? Tout logement, immeuble, installation qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb peut rendre un logement insalubre.
Selon son degré de dégradation, un logement dégradé pourra relever : soit de l'habitat indigne : cette notion recouvre les immeubles insalubres, menaçant ruine, les hôtels meublés dangereux, l'habitat précaire (caravanes, combles, caves, etc.), les logements où le plomb est accessible (saturnisme)
D'une manière générale, dès que l'on se situe dans le cas d'un logement, la vétusté est présentée comme l'état d'usure ou de dégradation normal du au temps ou de l'usage normal, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries).
En matière de bail, l'usure normale d'une chose est l'usure qui survient même si le locataire utilise la chose de manière soigneuse et consciencieuse.
Un locataire protégé est une personne de plus de 65 ans qui a des revenus modestes. Son statut lui garantit une protection juridique particulière en matière de location, notamment en ce qui concerne la résiliation du bail par le propriétaire.
Depuis le 21 juillet 2023, la protection des locataires âgés aux revenus modestes est étendue à tout locataire percevant l'allocation journalière de présence parentale (loi no 2023-622 du 19 juillet 2023).
D'une part, le locataire protégé est celui qui a plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.
Apporter des preuves
Il est recommandé de prendre des photographies de chaque recoin de la location pour éviter les éventuelles mésententes lors de la comparaison des deux états de lieux. Ces photos sont des preuves irréfutables de l'état d'un bien avant l'entrée et à la sortie de location.
On considère un état des lieux « non conforme » dès lors qu'il met en évidence des dégradations causées ou imputables au locataire. Il faut donc dissocier la dégradation de l'usure liée à l'usage normal et à la vétusté.
Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.
L'indemnisation en valeur à neuf
S'il s'agit d'un bien mobilier, la valeur à neuf correspondra à la valeur d'un bien de même nature neuf au jour du sinistre sans réduction de la vétusté. Cette prise en charge de la vétusté est généralement plafonnée autour de 25 %.
Fixer la date de l'état des lieux de sortie
La fixation de l'état des lieux de sortie est un peu plus complexe car c'est le locataire qui a la main. Idéalement la règle est de fixer la date de sortie à la fin du préavis (de 3 mois en location vide, de 1 mois en location meublée).
Vous possédez une table en bois massif achetée à 1000 € il y a 10 ans. Le taux de vétusté est de 5 % par an. La dépréciation est de 10 x 5 % = 50 %. La valeur vénale est de 1000 € x (1 - 0,50) = 500 €.
Comment savoir si un locataire est mauvais payeur ? Le bailleur peut s'assurer de la solvabilité d'un potentiel locataire en vérifiant son avis d'imposition à partir du numéro fiscal de référence (avec son accord). Il convient de s'assurer que les montants annoncés sont identiques aux montants déclarés.
Le propriétaire se retrouve dans l'obligation de reloger son locataire notamment suite à un sinistre occasionnant la destruction partielle ou totale du logement, des travaux rendant le logement inaccessible, un logement insalubre ou encore la vente du logement si le locataire est âgé de plus de 65 ans.
Si votre logement est humide, vous avez la possibilité de contraindre votre propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Sans intervention de sa part, vous pouvez toujours obtenir un préavis de départ réduit ou bien engager une action en justice.
Un logement ou un immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu'il est dangereux ou qu'il présente un risque pour votre santé et/ou votre sécurité ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d'occupation (mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, ...
Mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts d'étanchéité ou d'isolation. Risque d'incendie, équipements électriques et / ou gaz dangereux. Présence de plomb, d'amiante. Infractions multiples au RSD.
La procédure d'insalubrité
Un rapport émanant du directeur général de l'Agence régionale de santé (ARS) ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHC) doit constater s'il y a insalubrité ou non. Le document est ensuite remis au préfet avant l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité.