Le code civil prévoit trois situations caractérisant un vice du consentement et permettant aux parties de se dégager d'un contrat qu'elles n'ont pas voulu (article 1130 du code civil) : l'erreur, le dol et la violence.
L'acte de vente appelé également l'acte authentique est l'acte définitif. La signature se fait chez le notaire et marque le transfert de propriété du vendeur envers l'acheteur. Pour faire annuler la vente, l'acquéreur peut se prévaloir de vices cachés, d'un vice du consentement ou encore évoquer la lésion.
Le contractant lésé peut demander la nullité de la vente
Lorsque le vendeur ou l'acheteur n'exécute pas son obligation, ou ne le fait qu'imparfaitement, son cocontractant a deux possibilités : obtenir l'exécution forcée du contrat ; obtenir l'annulation du contrat (article 1184 du Code civil).
Si un acquéreur s'estime victime d'un dol ou vice du consentement, il peut intenter une action en rescision ayant pour but de faire annuler la vente du bien immobilier. L'essentiel est de prouver que l'ancien propriétaire a omis de l'informer de manière "complète et loyale".
Le demandeur doit d'abord démontrer la réalité de son erreur, à savoir que le consentement a été donné dans une certaine croyance et d'autre part que cette croyance était contraire à la réalité. La victime doit établir que la méprise a porté sur une qualité essentielle de la prestation ou du cocontractant.
« La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public. Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat ». « La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation.
nullité relative et nullité absolue.
Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l'offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s'engage alors à vendre son bien à l'acquéreur, qui a formulé son offre d'achat et à signer le compromis de vente avec lui.
Ce document est en effet officiel et vaut contrat de vente.
Ainsi l'acheteur s'engage, comme le vendeur, à poursuivre la transaction. L'acheteur dispose de son délai de rétractation de 10 jours à réception de ce compromis de vente. Le vendeur, lui, ne peut pas annuler un compromis de vente.
Le délai de rétractation est de 10 jours dès le lendemain de la signature du compromis de vente. Pour procéder à la rétractation l'acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. Il est possible de rétracter après le droit de rétractation de 10 jours sous certaines conditions.
La nullité du contrat sera relative s'il s'agit de sanctionner un vice du consentement, un défaut de capacité du cocontractant, un défaut de pouvoir, les lésions au contrat ou encore la violation d'une règle d'ordre public ou d'une règle de forme. Seul le cocontractant peut invoquer la nullité du contrat.
En effet, « l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant » (article 1132 du Code civil).
Les cas généraux de nullité sont le défaut ou le vice du consentement, le défaut de capacité, l'impossibilité ou l'illicéité de l'objet, le défaut ou l'illicéité de la cause, ou encore la contrariété à une règle d'ordre publique.
Si c'est une promesse de vente qui a été signée, le même délai de rétractation s'applique, dans tous les cas. Il est également de 10 jours, exclusivement sur décision de l'acquéreur, sans aucun type de pénalité.
Il peut s'agir d'un officier public, un huissier de justice ou encore un notaire. C'est le cas le plus courant d'actes authentiques que l'on souhaite contester.
Cette procédure consiste à : – mettre en demeure l'acheteur de signer l'acte authentique dans un délai défini, – faire constater la défaillance de l'acheteur par un procès verbal dressé par le notaire, – saisir le tribunal pour ordonner l'exécution forcée de la vente.
Il s'agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l'acte définitif de vente. En général, ce délai est de trois mois. Cela permet à l'acheteur d'effectuer toutes les démarches nécessaires pour réaliser les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente.
Si les deux parties tombent d'accord pour annuler le compromis, il est tout à fait possible de le résilier. Le vendeur peut donc échanger avec l'acheteur à ce sujet en expliquant sa situation et le motif de son souhait de tout annuler. S'ils se mettent d'accord, la résiliation peut être ensuite effective.
Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
le vendeur peut se rétracter avant la signature du compromis, en l'absence d'offre d'achat écrite ou d'un autre document écrit matérialisant l'accord des deux parties sur le prix de vente ; le vendeur, en revanche, ne peut pas se rétracter si un tel document a déjà été établi.
En droit, est frappé de nullité un acte invalide, soit qu'il n'ait pas été formé avec le formalisme imposé par la loi, soit qu'il lui manque un élément essentiel. Un acte nul est détruit et ses conséquences sont, dans la plupart des cas, supprimées rétroactivement, comme s'il n'avait jamais été formé.
La nullité est la sanction de l'invalidité d'un acte juridique, ou d'une procédure. soit que la cause de la nullité réside dans l'absence de l'utilisation d'une forme précise qui est légalement imposée, soit qu'elle résulte de l'absence d'un élément indispensable à son efficacité.
Il faut prouver que la victime de l'erreur, du dol ou de la violence, sans eux, n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Consécration par l'ordonnance de la théorie moderne des nullités : les vices du consentement sont donc une cause de nullité relative du contrat.
L'article 1178 prévoit qu'un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.