Ce droit permet au locataire, à l'expiration du bail, de bénéficier d'un renouvellement ou, à défaut, du paiement d'une indemnité d'éviction.
Droit pour le locataire d'obtenir le renouvellement de son bail en vertu d'une disposition légale de plein droit ou sur demande expresse ou tacite et d'être indemnisé éventuellement en cas de reprise par le bailleur des locaux loués.
D'ordre public, le droit au renouvellement du bail commercial est particulièrement encadré par la loi, obligeant ainsi le bailleur et le locataire à s'y tenir. Le principe du droit au renouvellement du bail commercial consiste à conférer au locataire le droit d'obtenir le renouvellement de son bail sur demande express.
Pour que le droit au renouvellement du bail puisse être invoqué, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.
La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée par le locataire au propriétaire des locaux dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail. Elle doit : Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)et.
Qui doit supporter les frais de renouvellement du bail ? Le bail commercial initial ou le renouvellement peuvent prévoir que les frais d'actes concernant le renouvellement soient à la charge du locataire. Aucun texte n'encadre une répartition bailleur/locataire, il s'agit d'une négociation purement contractuelle.
Le droit au bail : Droit de prendre la suite du titulaire d'un bail commercial, d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Il constitue un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant et a une valeur patrimoniale.
Par la présente, je vous propose le renouvellement du CDD pour une durée de [durée], à partir du [date] jusqu'au [date], pour l'un des motifs prévus par le Code du travail, à savoir [indiquer le motif légal de renouvellement du CDD]. Je vous prie d'agréer, [Madame/Monsieur], mes salutations distinguées.
Ce renouvellement peut permettre au bailleur de réclamer un nouveau loyer en raison d'une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité. 2. Le bailleur pourra aussi trouver avantage à ne pas provoquer ce renouvellement. Dans ce cas, le bail commercial se prolonge tacitement de manière automatique.
S'il s'agit d'un bail de 12 mois ou plus, le locataire doit donner son avis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Donc, pour les baux se terminant le 30 juin, l'avis doit être donné entre le 1er janvier et le 31 mars.
Le bail est reconduit pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance). Il n'est pas nécessaire de faire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.
Ainsi, le locataire ayant conclu un contrat 3/6/9 peut, sans avoir à se justifier, donner congé, c'est-à-dire résilier son contrat de bail à l'expiration de chaque période triennale (au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans de contrat).
Le bail commercial 3 6 9 : définition
Les deux parties au contrat sont le propriétaire du local, le bailleur, et le locataire, le preneur. Le bail 3 6 9 est conclu pour une durée de 9 ans maximum et peut être résilié par le preneur tous les 3 ans à sa date d'anniversaire, d'où son appellation bail “3 6 9”.
Lorsque le bailleur (c'est-à-dire le propriétaire) refuse le renouvellement du bail commercial, il doit payer au locataire une indemnité d'éviction. Celle-ci correspond à une somme d'argent qui compense les dommages causés par le refus de renouvellement.
Cas n°2 : résiliation après la prolongation tacite du bail commercial. À l'expiration du 1er bail commercial de 9 ans, si celui-ci a été tacitement reconduit, vous avez le droit de donner congé à votre locataire, mais le préavis doit démarrer après la fin du trimestre civil + 6 mois de préavis.
Pour notifier le non-renouvellement du bail de location au locataire, le propriétaire doit respecter une procédure formalisée. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou passer par un acte d'huissier ou une remise en main propre contre signature. Et ce, auprès de chaque locataire ou colocataire.
À l'arrivée de l'échéance contractuelle, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, il faudra qu'il y ait délivrance obligatoire d'un acte, (le congé ou une demande de renouvellement) pour que le bail prenne fin, et que soit mis en œuvre le renouvellement du bail commercial.
La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
Le renouvellement du bail commercial n'est pas automatique. Il peut résulter d'un congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prolongation par acte d'huissier.
D'une durée maximale de 18 mois, il peut être renouvelé une fois pour une durée déterminée qui, ajoutée à la durée du contrat initial, ne peut excéder 36 mois.
1/ Deux CDD maximum, à compter du 3e CDD, vous pouvez réclamer une requalification en CDI. 2/ Tous les contrats mis bout à bout ne doivent pas excéder 18 mois.
L'autorisation préalable du bailleur
Une clause du contrat de bail insérée par le bailleur peut interdire la cession du droit au bail, ce qui n'est pas possible pour la vente d'un fonds de commerce, ne pouvant être interdite. Ces règles sont d'ordre public, nul ne peut donc y déroger.
L'acquisition de ce droit permet à l'acquéreur de bénéficier du même contrat de bail que son prédécesseur dans les mêmes termes. Autrement dit, le droit au bail permet au nouvel acquéreur de remplacer l'ancien acquéreur dans le contrat de bail jusqu'à son expiration.
Il s'agit donc de la somme que le cessionnaire (acheteur d'un fonds de commerce) paye au cédant (vendeur du fonds de commerce). S'il est versé au propriétaire (ou bailleur) lors de la première signature d'un bail, on le désigne comme étant un pas-de-porte, ou droit d'entrée.