Le prêt amortissable n'est autre que le crédit immobilier classique utilisé pour financer l'achat d'un logement. Il est divisé entre capital et intérêts, tous deux composant ce qu'on appelle la « mensualité », une somme fixée à l'avance que l'emprunteur devra verser chaque mois pendant toute la durée du crédit.
Lors d'un prêt immobilier, deux solutions sont possibles en matière de remboursement : soit un crédit amortissable, dans lequel les mensualités remboursent les intérêts et le capital, soit un prêt in fine, dans lequel le capital n'est pas compris dans les mensualités, mais uniquement réglé à l'issue du prêt.
Deux types de crédits au fonctionnement différent
Votre capital restant dû diminue au fur et à mesure de vos remboursements et disparaîtra au moment de votre dernière échéance de prêt. Quant au crédit renouvelable, vous connaissez uniquement le montant qui vous est accordé et le taux d'intérêt qui sera appliqué.
Amortissement constant
C'est la formule la plus sécurisante : avec elle, l'emprunteur rembourse le prêt au fil d'échéances dont le montant est invariable du début à la fin du crédit. En pratique, la part d'intérêt remboursée est plus élevée au début qu'à la fin du prêt, mais la mensualité reste la même.
L'amortissement du capital correspond au remboursement de tout ou partie de la valeur nominale des actions aux associés d'une société avant la liquidation de cette société. C'est une opération financière encadrée par le code du commerce notamment dans ses modalités.
L'amortissement mesure la perte annuelle de valeur d'une immobilisation, sa destruction provoquée par son usage, son usure et son obsolescence ; il appartient aux charges inhérentes à l'activité de l'entreprise, mais n'entraîne aucune sortie de trésorerie pendant la durée d'amortissement de cet actif.
Une dette est amortie dans le chef du créancier (on parle plutôt de l'amortissement d'une créance) lorsque celui-ci effectue une opération comptable qui élimine cette créance du compte comptable des montants à recevoir. De la sorte, le créancier considère la créance comme perdue.
La fraction non amortie du coût en capital est le solde en capital qui reste à amortir après la déduction pour amortissement. La DPA qu'un contribuable demande chaque année fait diminuer la FNACC d'un bien.
L'amortissement d'un bien immobilier consiste à déduire de vos recettes locatives non seulement vos charges habituelles, dont les intérêts d'emprunt, mais aussi la valeur de votre bien immobilier.
Définition d'un tableau d'amortissement
C'est un échéancier de remboursement de votre prêt sur toute sa durée avec des informations détaillées sur le montant des intérêts prélevé sur chacune des mensualités ainsi que la part du capital qui reste à rembourser (appelé « capital restant dû »).
La loi impose des durées de remboursement maximales qui ne peuvent pas être dépassées. Elles varient en fonction du montant du crédit : 36 mois si le montant total du crédit est inférieur ou égal à 3 000 €, 60 mois si le montant total du crédit est supérieur à 3 000 €.
Définition d'un prêt in fine
Un prêt in fine dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Le capital se rembourse en une seule fois, à échéance du prêt. Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne rembourse donc que les intérêts d'emprunt.
Le remboursement du prêt in fine
A l'échéance, vous remboursez tout le capital en une seule fois. Pour solder le capital, vous utilisez l'épargne constituée par versements réguliers chaque mois pendant toute la durée du crédit sur le produit de placement associé et prévu à cet effet.
Le prêt in fine consiste à rembourser le capital emprunté en une seule fois à la fin du crédit, contrairement au prêt amortissable dont le capital est remboursé progressivement. Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance emprunteur.
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, deux options de financement sont possibles en fonction de votre projet : le crédit amortissable et le crédit in fine.
L'amortissement est calculé sur la valeur d'acquisition du bien majorée des frais relatifs à l'achat ou sur sa valeur vénale quand il est déjà détenu dans le patrimoine. A cela sont rajoutés les travaux et le mobilier. A noter que le terrain, qui représente environ 20% du prix d'acquisition, ne s'amortit pas.
L'amortissement d'un immeuble dans une SCI à l'IS
Une SCI soumise à l'IS est dans l'obligation de tenir une comptabilité et d'amortir les biens qui lui appartiennent. Ce sont alors les règles de l'amortissement linéaire qui s'appliquent pour le calcul de la dépréciation de la valeur de l'immeuble qu'elle détient.
L'amortissement d'un bien permet d'étaler le coût d'achat d'un bien sur sa durée d'utilisation de façon linéaire ou dégressive. Pour qu'un bien puisse être amorti, il doit s'agir d'une immobilisation, corporelle ou incorporelle, inscrite à l'actif du bilan et se dépréciant dans le temps.
Exemple : prenons un bien dont la valeur est de 100 000 euros. La durée d'amortissement est de 20 ans. Le montant des annuités pouvant être déduit de chaque exercice sera de 100 000/20 = 5000 euros.
Les associés doivent libérer leur apport en numéraire à hauteur minimum de 50 % du capital souscrit lors de la constitution de la SAS ou d'une SASU. Le solde doit être versé en une ou plusieurs fois, à une date prévue dans les statuts ou à défaut, à une date fixée par le représentant légal.
La libération du capital de la société : lorsqu'il libère le capital social, cela signifie que l'associé met, effectivement, les fonds promis à disposition de la société. On parle également de la réalisation effective des apports.
L'amortissement dégressif est la seconde méthode d'amortissement contraire à l'amortissement linéaire permettant à une entreprise de pouvoir étaler l'acquisition d'un bien sur une période de son utilisation. L'annuité est constante à chaque exercice et les premières années, la dépréciation est ainsi plus rapide.
L'hypothèque conventionnelle d'un crédit immobilier est une garantie que peut imposer la banque lorsqu'elle accorde un crédit pour financer l'achat d'un bien immobilier : Bien ne pouvant pas être déplacé (exemples : terrain ou appartement) ou objet en faisant partie intégrante (exemple : clôture du terrain).
L'amortissement fiscal permet de réduire vos impôts en prenant en compte la dépréciation de certains de vos biens. Cet amortissement doit alors apparaître dans votre comptabilité.