Le secteur NR correspond au secteur naturel à protéger en espace remarquable Des parties du secteur NR sont concernées par le PPR. Une partie des secteurs se situent en zones humides. Des parties du secteur N sont concernées par le risque de submersion défini dans l'Atlas des risques littoraux.
La zone naturelle du PLU, plus connue sous l'abréviation “zone N”, correspond aux secteurs naturels et forestiers de votre commune. Lorsqu'un site fait l'objet d'un classement en zone N, cela signifie que l'autorité territoriale lui reconnaît un intérêt environnemental et souhaite préserver son caractère naturel.
Dans les zones agricoles (zones A) et naturelles (zones N) des plans locaux d'urbanisme ne peuvent être autorisées que les constructions et installations nécessaires à l'exploitation qu'elle soit agricole ou forestière.
Les types de zones les plus courants sont ceux voués à un usage résidentiel, commercial, industriel, institutionnel, agricole ou mixte. Chacun de ces usages peut ensuite être divisé en sous-classes, n'autorisant que des usages encore plus précis.
Le relevé cadastral est un autre document qui vous permet de savoir si votre terrain est constructible, de connaître la nature d'une parcelle cadastrale . Car il met notamment en évidence la zone dans laquelle il se situe : zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole ou zone naturelle et forestière.
Un terrain classé en zone naturelle est protégé pour des questions environnementale et /ou techniques : pas de voie d'accès, pas de raccordement au réseau électrique, pas d'eau potable et de système d'assainissement.
On considère qu'un terrain non constructible vaut entre 0.50 € et 10 € le mètre carré.
Souvent, le terrain est non constructible parce que situé en zone agricole. Une telle zone sera alors considérée comme protégée du fait de son potentiel biologique, économique ou agronomique. Néanmoins, cela ne signifie pas qu'il est interdit d'y installer un chalet sur pilotis, un cabanon, ou encore un abri.
C'est le maire qui, en principe, a compétence pour engager et mener la procédure de modification du POS ou PLU. Il peut s'il le juge utile, consulter le conseil municipal pour que ce dernier délibère. Dans ce cas, la délibération prescrivant la modification doit préciser les motivations de la commune et ses objectifs.
En tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous n'avez aucune obligation de le vendre. Le classement de ce terrain en zone N du PLU n'a aucune incidence sur votre droit à vendre, ou pas, ce terrain.
Il est impossible de bâtir une résidence sur un terrain non constructible, quelle que soit sa superficie. Vous pouvez en revanche construire toutes sortes de petits abris de jardin à condition que leurs dimensions n'excèdent pas 2 m² de surface au sol et 1,5 m de hauteur sous plafond.
Les projets avec une déclaration préalable de travaux
Une nouvelle construction doit être supérieure à 5m2 et inférieure à 20m2 (emprise au sol et surface de plancher). En cas d'extension, si votre projet se trouve dans une Zone Urbaine d'un PLU, elle doit faire entre 5m2 et 40m2 (emprise au sol et surface de plancher)
En zone naturelle Nh, selon l'Article L. 151-12 du code de l'urbanisme, les bâtiments d'habitation existants peuvent faire l'objet d'extensions ou d'annexes « dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.
En zone Agricole (A) ou Naturelle (N), vous pourrez installer votre tiny house si, et seulement si, elle est nécessaire à l'exploitation agricole ou forestière. C'est donc votre activité qui justifiera votre droit d'y habiter.
En moyenne, on considère qu'un terrain non constructible est 20 fois moins cher qu'un terrain à construire ! Cela signifie que le coût d'un m² de terrain non constructible peut se situer sous les 1 euro ! En moyenne, on considère que la majorité des terrains non constructibles coûtent entre 0,50 et 10 euros du m².
Un terrain est par défaut non constructible. Pour pouvoir accueillir une habitation, un terrain doit être constructible au sens du PLU et viabilisé, c'est-à-dire raccordé aux réseaux disponibles. De plus, il n'est pas possible d'installer une habitation mobile ou démontable sur un terrain non constructible.
L'intérêt d'un achat terrain non constructible repose essentiellement sur des activités de loisirs. En effet, vous pouvez établir sur une zone non constructible un petit élevage, ou une plantation d'arbres fruitiers, ou encore toutes sortes d'agriculture.
Sur un terrain non constructible, on peut implanter un abri de jardin ou un petit chalet sans fondations, d'une superficie ne dépassant pas 2 m². Cependant, cela ne peut pas avoir lieu si le terrain se trouve en zone boisée protégée ou dans un endroit sauvegardé.
Il s'agit d'un document à caractère fiscal qui a vocation à définir l'assiette des impôts fonciers et qui ne peut valoir titre de propriété, contrairement à la réputation qu'on lui fait souvent.
Comment rendre un terrain agricole constructible ? Si le document local d'urbanisme ne vous autorise pas à construire sur votre terrain agricole, l'autre solution est de demander son déclassement. Pour cela, vous devez vous rapprocher de votre commune qui est en charge de la gestion du changement de zonage.
Le certificat d'urbanisme permet de cristalliser les règles de droit applicables à un terrain en particulier. Cependant, dès lors qu'une modification, une révision ou une adoption d'un PLU est en cours, il est possible pour l'administration de refuser cette prorogation si les règles applicables au terrain ont changé.
L'évolution des prix des terres agricoles en 2021
Le prix moyen des terres et prés libres évolue légèrement à la baisse à 5 940 €/ha (-2.3% par rapport à 2019).
Selon le Code de l'Urbanisme,seules peuvent être autorisées « les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ». Etre agriculteur ne donne pas forcément le droit de construire en zone agricole. Le bâtiment doit répondre à un besoin effectif et être nécessaire.
Les cabinets d'expertise foncière
Faire estimer son terrain par un expert foncier est souvent très cher. Il ne faut pas écarter non plus la possibilité d'une sous-estimation. Pour faire une estimation au juste prix d'un terrain, la meilleure solution reste donc le recours à un promoteur immobilier.