La réticence
L'article 1116 du Code civil dispose que « le dol ne se présume pas et doit être prouvé ». Le dol est un fait juridique qui se prouve par tous moyens (attestations de témoins, photographies, échanges de courrier, pages web …). La charge de la preuve incombe à celui qui demande l'annulation du contrat.
Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie qui dissimule à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Mais le dol suppose également d'établir le caractère intentionnel de ce manquement et le fait que ce manquement ait provoqué une erreur déterminante.
Le dol ne se présume pas : il doit obligatoirement être prouvé. Une fois reconnu, le dol peut entraîner la nullité d'un contrat. La charge de la preuve repose sur celui qui demande la nullité de l'acte Le Code civil en son article 1353 : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».
L'acheteur qui fait une erreur sur la valeur du bien qu'il achète peut invoquer la nullité du contrat - il restitue l'achat et le vendeur lui rembourse le prix - à condition de prouver que sans le mensonge du vendeur, il n'aurait pas contracté.
Manifestant une extériorisation de la volonté de tromper, il est visé à l'article 1137 du Code Civil sous le terme "manœuvre". Mais la jurisprudence en a consacré une conception extensive, assimilant au dol trois types de comportement : les manœuvres stricto sensu, le mensonge et la réticence dolosive.
Si vous avez signé un contrat après avoir fait l'objet de pressions violentes ou d'une tromperie caractérisée, vous pouvez saisir la justice pour faire annuler le contrat. Il en résultera notamment que la personne responsable de la violence ou du dol devra vous rembourser toutes les sommes que vous lui avez versées.
Quel argument juridique peut invoquer l'acquéreur pour faire annuler la vente ? L'acquéreur insatisfait peut obtenir la nullité de la vente et/ou la responsabilité du vendeur du bien immobilier à la faveur des vices du consentement que sont la violence, l'erreur et le dol.
La sanction du dol est d'abord la nullité du contrat. Il s'agit d'une nullité relative. Par conséquent, seule la victime du dol peut agir en nullité du contrat à défaut de toute autre personne. L'action en nullité pour dol se prescrit par 5 ans à compter du jour de la découverte du dol (art.
Les infiltrations d'eau et l'humidité occasionnant une atteinte à la solidité d'une maison d'habitation peuvent être considérées comme des vices cachés si l'acquéreur profane ne pouvait les déceler dans leur ampleur et ses conséquences au moment de la vente.
Toutefois, la loi prévoit trois hypothèses dans lesquelles une partie peut revenir sur son engagement : l'erreur, le dol et la violence. Ce sont les vices du consentement (article 1109 du Code civil).
2. Les éléments constitutifs du dol. Peu importe sur quoi porte le dol : le nature du contrat, son objet, son motif ou sa valeur. Il peut émaner du représentant, du gérant d'affaires du préposé, du porte-fort du contractant voire d'un tiers de connivence (article 1138 du Code civil).
L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
==> l'exigence d'une erreur déterminante
Cette règle est désormais énoncée à l'article 1130 du Code civil qui prévoit que le dol constitue une cause de nullité lorsque sans lui l'une des parties n'aurait pas contracté (dol principal) ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes (dol incident).
Le dol peut être le fait, non pas de l'un des contractants en personne, mais du représentant, ou du gérant d'affaires, ou du préposé, ou du porte-fort d'un contractant (article 1138 du Code civil). Le dol peut également venir d'un tiers qui est de connivence avec l'un des contractants.
L'acheteur dispose d'un délai de 5 ans pour demander l'annulation de la vente d'une maison ou d'un appartement pour dol de la part du vendeur. Pour cela, il doit être en mesure d'apporter la preuve que ce dernier a manœuvré dans le but de le tromper.
Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Le dol est donc une erreur provoquée : alors que dans l'hypothèse de l'erreur, un contractant s'est trompé, dans l'hypothèse du dol il a été trompé par l'autre contractant. Autrement dit, son consentement a été vicié par les manoeuvres ou les mensonges de l'autre contractant.
Formulée à propos de l'erreur sur la personne, ce principe s'impose naturellement avec la même force s'agissant d'erreur sur la substance 5246. Sur le terrain du dol, en revanche, l'erreur est toujours excusable parce qu'elle a été provoquée intentionnellement.
La non obtention du prêt peut faire échouer le compromis de vente. Une fois le délai de 10 jours passé, seules les clauses suspensives mentionnées dans le compromis permettent d'annuler la vente. C'est notamment le cas si un emprunt est nécessaire à l'acquéreur pour financer son achat immobilier.
Pour annuler la vente immobilière, il vous suffit de faire parvenir la demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce sans avoir à avancer le moindre motif. Si le dernier jour est chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré.
Accepter une offre d'achat
Le vendeur peut alors la refuser, ou bien émettre une contre-proposition. Dès lors que le vendeur et l'acquéreur se sont mis d'accord sur un prix d'acquisition, un avant-contrat de vente doit être signé pour bloquer la vente.
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Le dol suppose à la fois, de la part de l'auteur des manoeuvres, une volonté de nuire et, pour la personne qui en a été l'objet, un résultat qui lui a été préjudiciable et qui justifie qu'elle obtienne l'annulation du contrat fondée sur le fait que son consentement a été vicié.
la violence morale (ou matérielle) : Ce sont de menaces ou chantages pour inciter une personne à conclure un contrat ; la violence économique : la contrainte résulte alors de la pression d'évènements économiques sur le cocontractant qui n'a pas d'autre choix que de conclure le contrat.
Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.