Le site encadrementdesloyers.gouv.fr permet aux Parisiens de savoir si leur loyer est conforme à la loi. Le portail informe également les propriétaires sur les règles à respecter pour fixer le montant du loyer et indique la marche à suivre aux locataires qui paient trop cher.
Instaurée en 2014 par la loi Alur, le plafonnement consiste à fixer le montant maximum du loyer qu'un propriétaire peut exiger à son locataire. Exprimé en €/ m2, le loyer ne peut être supérieur de 20 % à un loyer médian fixé par arrêté préfectoral.
Pour un salaire de 1 600 €, le loyer devra se situer autour de 530 €. Il ne s'agit pas d'un calcul exact, mais cela vous donne un ordre d'idée pour chercher votre futur logement. Inutile de visiter un bien loué à 900 €, le bailleur ne prendra pas le risque de vous louer l'appartement ou la maison.
Gagner 3 fois le loyer : ce n'est pas une obligation !
La pratique consistant à demander des revenus supérieurs à trois fois le montant du loyer est donc finalement un usage, mais rien n'interdit à un propriétaire de choisir un locataire qui gagne moins.
Après la réception de l'avis d'augmentation, vous disposez d'un mois pour réagir. Une solution consiste à envoyer en recommandé avec accusé de réception un courrier expliquant les raisons qui font que vous désapprouvez le nouveau montant du loyer.
Les démarches pour contester la hausse de loyer
Si aucun compromis n'est possible, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation du lieu ou se situe le logement. Propriétaire et locataire sont alors conjointement convoqués afin de participer à une séance de conciliation.
Comment inciter le propriétaire à baisser le loyer ? Dès lors que vous constatez que le montant de votre loyer est trop élevé, vous pouvez vous adresser directement à votre propriétaire par une lettre de demande de baisse de loyer. N'oubliez pas qu'un potentiel départ pourrait bien handicaper votre bailleur.
Le ministère du Logement a mis en ligne une carte interactive actualisée permettant aux professionnels du secteur et aux locataires d'avoir une estimation homogénéisée des loyers dans chaque commune de France.
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements.
Le loyer mensuel est calculé en multipliant le nombre de mètres carrés habitables du logement par le montant de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois.
Pour en savoir plus sur l'encadrement de l'évolution des loyers et connaître les territoires concernés, vous pouvez consulter le site du ministère en charge du logement ou de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
Négocier un loyer est possible à condition de maitriser le fonctionnement d'un bail commercial.
N'hésitez pas à négocier une baisse de loyer ou une non-revalorisation si vous estimez celui-ci supérieur aux prix moyens observés dans votre ville. Il y a également certaines villes où les prix des locations sont plafonnés ainsi que pour certains dispositifs comme par exemple pour la loi Pinel.
Il n'est pas illégal pour un propriétaire d'imposer une hausse de loyer comme bon lui semble, que ce soit 10 $ ou 300 $ de plus par mois. Mais tout locataire a le droit de s'y opposer.
L'indexation n'est pas non plus automatique.
Il s'agit d'une augmentation légale, prévue dans le droit du bail. Elle n'est cependant pas obligatoire. « Le choix d'indexer ou non, voire d'indexer 'partiellement' le loyer reste propre au bailleur », peut-on lire dans le texte de loi.
Compte tenu du plafonnement à 3,5 % de la variation de l'indice de référence des loyers institué par la loi pour la protection du pouvoir d'achat, l'indice du 1er trimestre 2023 s'élève désormais à 138,61, ce qui représente une hausse annuelle de 3,49 %. Pour rappel, il avait augmenté de 3,50 % au 4e trimestre 2022.
Qu'est-ce qu'une hausse de loyer «abusive»? Cette question demeure très subjective, mais il est possible de se faire une tête en fonction des réponses fournies par les intervenants. Une hausse de loyer est abusive lorsqu'elle dépasse environ 4%, avance l'avocat en droit du logement Me LaBoissonnière.
Il est possible d'augmenter le loyer si vous vous rendez compte que vous ne l'avez pas correctement évalué initialement. Autrement dit, si suite à une erreur de calcul par exemple, le loyer est trop bas. Vous êtes alors en droit de l'augmenter pour l'aligner sur le montant du loyer de locations similaires.
Si l'augmentation du loyer est prévue au renouvellement du bail, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail et obtenir son accord avant de pouvoir le faire.
Ainsi par exemple, pour louer un appartement au loyer de 700€, un revenu de 2100€ pourrait être exigé par le propriétaire.
Le montant du loyer doit représenter un tiers du salaire, soit environ 630 € pour un salaire de 1 900 €. Songez aussi au coût du logement dans sa globalité et listez toutes les factures (assurance habitation, eau, énergie, internet...) pour être certain de pouvoir payer cette somme sans incident chaque mois.
Règle des 30% (ou 35%)
Dans l'idéal, les dépenses locatives ne devraient pas dépasser 30 % de notre revenu mensuel (en tenant compte de toutes les autres dépenses). Concrètement, cela se traduit comme suit : pour un salaire de 1 500 euros par mois, le prix de la location d'un appartement ne doit pas dépasser 450 euros.
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.