Pour calculer la plus-value, il suffit de faire la différence entre la valeur de vente du bien immobilier et la valeur d'achat. Dans le cadre d'un bien reçu via une donation ou une succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue afin de calculer les frais de donation ou de succession.
Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
Cessions inférieures à 15 000 € La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée. Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession.
Quel est le taux d'imposition des plus-values ? La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L'abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.
Pour calculer une plus-value immobilière, il suffit de faire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition puis d'appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien.
Votre bien est exonéré d'impôt sur le revenu au terme d'un délai de détention de 22 ans, tandis qu'il est exonéré de prélèvements sociaux au terme d'un délai de détention de 30 ans. Ces modalités de calcul sont détaillées dans la notice du formulaire 2048-IMM.
Il est également possible de réduire la plus-value en prenant en compte les frais réglés lors de l'acquisition (frais de notaire, honoraires de négociation), soit pour leur montant réel soit par l'application d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
Il est possible de déduire de la plus-value les travaux suivants : Travaux de construction, reconstruction, aménagement ou encore amélioration ; Les frais de voirie, de réseaux et de distribution, Les honoraires d'un architecte.
Espérer générer une plus-value immobilière
Si vous vendez moins de 5 ans après avoir acheté, en fonction de la localisation de votre bien, vous pouvez dégager une plus-value. Le marché immobilier peut être lent, selon les régions, et il faut être conscient de ses variations.
l'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.
Pour les cessions de biens immeubles les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention diffèrent selon que l'on détermine la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).
Quand payer l'impôt sur la plus-value ? L'impôt et la taxe sur la plus-value sont payés par toute personne physique ou morale cédant un bien immobilier. La plus-value immobilière est payée en une seule fois par le vendeur, le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Au bout de 10 ans, il a par exemple 30% d'abattement sur sa plus-value au titre de l'impôt et 8,25% du côté des prélèvements. Après 22 ans, aucun impôt n'est à régler sur la plus-value. En revanche, l'exonération sur les prélèvements n'intervient qu'après 30 ans.
Si la valeur du bien vendu ou si la quote-part du bien vendu du vendeur est inférieure ou égale à 15 000 €, celui-ci n'est pas soumis à la plus-value. 👉 Le seuil de 15 000 € est apprécié pour chaque vente, peu importe que plusieurs ventes soient effectuées dans la même année.
Plus-value immobilière, définition
Lors d'une donation ou d'une succession, la plus-value immobilière se base sur la différence entre le prix d'achat et la valeur déclarée du bien lors de la donation ou succession. Dans tous les cas, c'est le notaire qui est chargé de calculer le montant exact de cette plus-value.
Exemples de frais et charges déductibles : les frais de garde des titres ; les droits de location des coffres ; les primes d'assurance de valeurs mobilières (à l'exception des assurances couvrant les risques de dépréciation)…
Les frais d'acquisition : honoraires du notaire, droits d'enregistrement, etc. Les travaux tant qu'ils sont réalisés par une entreprise : les travaux d'agrandissement et d'amélioration sont déductibles de la plus-value immobilière tout comme les travaux de construction ou de reconstruction.
En règle générale, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable si l'immeuble vendu (maison ou appartement) constitue la résidence habituelle et principale du propriétaire au moment de la vente.
Dans le cas d'une cession d'une habitation secondaire sur le sol français en 2023, la plus value d'une résidence secondaire est taxée à 36,2 %.
Toutefois, en tant que contribuable, vous avez l'obligation de la mentionner dans la case 3VZ de votre déclaration de revenus. La plus-value imposable est, en effet, retenue pour le calcul de votre revenu fiscal de référence. Elle n'est donc pas imposée une seconde fois, mais sert pour le calcul du taux d'imposition..
Vous avez plusieurs résidences en France
Vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale. Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
La plus-value immobilière dégagée lors de la vente d'un bien doit faire l'objet d'une déclaration auprès de l'administration fiscale. Si le notaire chargé de l'acte de vente effectue les premières démarches, vous devrez également reporter le montant de la plus-value lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu.
Autre condition à remplir : le cédant doit obligatoirement remployer tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition d'une résidence principale, dans un délai de 24 mois à compter de la cession. Si le contribuable remploie la totalité du prix de vente, il peut alors bénéficier d'une exonération totale.
Après la vente de votre logement et avec l'accord de votre banque, il est également possible de transférer votre crédit : Utilisation du solde restant d'un premier prêt pour financer l'achat d'un second bien en cours pour financer l'achat d'un nouveau logement.