Le locataire d'un logement dit "loi de 1948" peut le sous-louer en totalité, à condition d'obtenir préalablement l'autorisation écrite du propriétaire. Le locataire doit demander l'autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quels sont les risques dans le cadre d'une sous-location interdite ? Si vous n'avez pas d'autorisation écrite de la part du bailleur, vous n'avez nullement le droit de sous-louer votre logement. Sans cet accord, vous prenez le risque d'annuler votre bail par le propriétaire qui peut en demander la résiliation.
La sous-location est la situation dans laquelle un locataire donne à bail le logement principal qu'il occupe pour profiter du loyer versé par le sous-locataire. Autrement dit, il n'y a aucun lien contractuel entre le propriétaire du bien et le sous-locataire. Cette situation peut entraîner des risques.
Le contrat de sous-location pour un bien immobilier
Dans le cadre d'une sous-location, le locataire reste le principal responsable. Si le sous-locataire ne paye pas le loyer ou dégrade le logement, c'est le locataire qui sera responsable vis-à-vis du propriétaire.
Le locataire peut sous-louer son logement, en tout ou en partie, ou céder son bail. Il est alors tenu d'aviser par écrit le locateur de son intention. Celui-ci ne peut refuser de consentir à la sous-location ou à la cession sans un motif sérieux.
Notons que le sous-locataire dispose aussi de certains droits. Notamment, il peut demander à la Régie de faire fixer le loyer s'il paie un montant supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois précédant la sous-location.
Selon la loi française, pour sous-louer votre logement alors que vous en êtes locataire, il vous faudra préalablement en avoir fait la demande officielle - par huissier ou pli recommandé - auprès de votre propriétaire en détaillant notamment la durée de la sous-location et le loyer que vous réclamez.
De même, alors qu'il est autorisé de sous-louer un local professionnel (sauf mention contraire dans le contrat de bail), la sous-location de locaux commerciaux doit être autorisée dans le bail principal ou à posteriori à l'aide d'un courrier rédigé par le propriétaire ou l'agence en charge du bien immobilier.
Le contrat de sous-location est un document écrit. Il doit être signé par les deux parties. Une copie doit être transmise au propriétaire. À noter, encore, que le montant du loyer et la durée du bail ne peuvent être supérieurs à ceux indiqués dans le contrat initial.
S'il a été prudent, votre locataire principal aura conseillé au sous-locataire de signer, au moment de son entrée dans les lieux, une assurance responsabilité civile. A noter que cette garantie ne couvrira que les dommages causés aux tiers. Elle peut donc être insuffisante si les dégâts sont lourds.
Le propriétaire peut intenter une action en procédure d'expulsion du sous-locataire et demander la résiliation du contrat de bail sur ce motif. Il agira alors en donnant congé au locataire, ce dernier perdant donc le droit au renouvellement du contrat de location.
Si le sous-locataire n'habite qu'une partie du logement, le montant de son loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer au m² de surface habitable payé par votre locataire principal. Par exemple, si le loyer du 70 m² est de 1.050 €, la sous-location d'une chambre de 20 m² ne pourra excéder 300 €, soit 15 € le m².
Vous pouvez également appeler le 0806 706 806, ou numéro d'appel "Info logement indigne", lancé en 2019 par le ministère du Logement, afin de dénoncer aux pouvoirs publics un hébergement insalubre que l'on soit locataire ou simple voisin.
Tout propriétaire d'un bien immobilier doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre du bail signé entre lui et son locataire. Ces loyers, minorés des charges liées à la gestion du bien immobilier, sont appelés revenus fonciers. Ils sont à déclarer sur la déclaration 2042 si vous êtes soumis au régime microfoncier.
Il prend le risque de perdre son logement : le contrat du locataire interdit presque toujours la sous-location sous peine de résiliation. En effet, le propriétaire pourra mettre en oeuvre une procédure d'expulsion du sous-locataire ou/et demander la résiliation du bail.
Si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans minimum. En location meublée, la durée du bail est d'un an minimum ; cette durée peut être réduite à neuf mois si le locataire est étudiant.
La loi ne prévoit d'ailleurs aucune sanction en l'absence de contrat de bail écrit. Il suffit que le bailleur et le locataire donnent leur consentement mutuel sur le logement loué et le montant du loyer pour que le bail verbal soit valable d'un point de vue juridique.
Désormais, le bailleur peut louer sans payer d'impôt dès lors que les pièces louées font partie intégrante de sa résidence principale, et qu'elles n'ont pas été auparavant affectées à un usage autre que l'habitation. Peu importe qu'elles aient, ou non, été effectivement occupées par le loueur.
Vous pouvez la louer entièrement pour un maximum de 120 jours par an. Vous pouvez louer une chambre dans votre résidence principale sans limite de durée, jusqu'à 365 jours par an. Une résidence secondaire est un logement que vous occupez moins de 4 mois par an (y compris les pied-à-terre et les maisons de vacances).
Un bien immobilier loué en meublé, en location saisonnière type Airbnb sera beaucoup plus rentable qu'un bien immobilier loué à l'année. La rentabilité dépend aussi largement de l'emplacement du bien, dans un quartier dynamique, et de la surface car les loyers sont plus élevés sur les petites surfaces.
Votre locataire peut par exemple le prouver en présentant : des quittances de loyer, si vous lui en avez fournies, des preuves concernant le paiement du loyer et des charges comme des documents bancaires, des contrats d'électricité, d'eau, de gaz, etc.
L'attestation d'hébergement est un document officiel certifiant qu'une personne non propriétaire ou non-locataire dispose d'un domicile. Elle est nécessaire pour plusieurs procédures administratives, dont la demande de titre de séjour.
Faire un recours dans les règles
Il faut commencer par lui adresser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il n'a pas répondu dans les deux mois, le locataire peut saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation.
Il doit respecter des règles précises et prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois avant pour un logement loué meublé à titre de résidence principale.