En se fondant sur l'article 1599 du Code civil, la cour d'appel de Lyon énonce que « la vente d'un bien indivis sans le concours d'un ou plusieurs communistes est nulle comme constituant la vente de la chose d'autrui ».
Vendre un bien en indivision : vente de l'intégralité du bien. Par principe, pour vendre une maison ou un appartement en indivision, il faut l'accord de chaque indivisaire, c'est-à-dire l'ensemble des propriétaires du bien. Ils devront décider à l'unanimité, du prix de vente du bien immobilier et de la règle de partage ...
Un indivisaire seul pour les actes conservatoires
Ce sont les actes matériels qui permettent de préserver l'état du bien indivis ou d'éviter sa perte, même si les mesures ne sont pas urgentes. On pourra l'appliquer par exemple pour une remise en location d'un bien immobilier sous certaines conditions.
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d'autres indivisaires. Les indivisaires ont alors l'obligation d'informer celui ou ceux qui n'ont pas pris part à la décision.
Chaque indivisaire est propriétaire.
Il faut savoir que si un indivisaire peut sortir d'une indivision en vendant ses parts, il ne peut décider de mettre seul le bien en vente. En principe, pour vendre un bien en indivision, il est nécessaire d'obtenir l'accord de chaque indivisaire.
Il vous est possible de vendre une partie de vos droits dans les biens indivis à une personne extérieure. Pour cela, il vous suffit de notifier par acte d'huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Si un de vos proches décède et qu'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision : Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux).
Ainsi, si l'un des époux souhaite vendre le bien immobilier et que l'autre époux s'y oppose, le premier époux peut saisir le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance compétent par le biais d'une requête aux fins d'être autorisé à vendre seul ledit bien ou par le biais d'une procédure d'urgence.
La licitation d'un bien en indivision est un moyen de sortir de l'indivision lorsque l'un ou plusieurs indivisaires ne souhaitent pas y rester. La licitation consiste à vendre aux enchères un bien indivis : soit il a été acheté en indivision, soit il résulte d'une succession (cas le plus fréquent).
Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en vendant ses parts ou en se mettant d'accord sur le partage des biens. Pour sortir de ce mode de propriété, il est également possible de décider à l'unanimité de vendre en indivision.
Recourir à la vente forcée si l'indivision est en péril
Un indivisaire peut être autorisé, par justice, à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Ainsi, chacun des indivisaires peut faire usage et jouir de la chose indivise, en conformité avec leur destination, du moment où l'usage et jouissance sont en règle avec le droit des autres héritiers.
durée de l'indivision : l'indivision peut prendre fin par le partage du bien ou par la cession des droits des indivisaires. En l'absence de partage ou de cession, l'indivision peut persister pendant une durée déterminée par la loi.
Dans le principe, la vente d'un bien indivis nécessite l'accord de tous les membres de cette indivision. Ils devront décider à l'unanimité, du prix de vente du bien immobilier et de la règle de partage.
Un bien, par exemple, peut être détenu à 50/50 par deux héritiers, ou encore à 50/25/25 par un conjoint survivant et ses deux enfants. Selon l'article 815-10 du Code civil, tous les indivisaires sont redevables des dettes de l'indivision à hauteur de leur quote-part.
L'article 815-1 du Code civil le prévoit. Les conventions relatives à l'exercice des droits indivis dans une indivision peuvent être passées conformément aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.
Dans cette hypothèse, certains indivisaires veulent sortir de l'indivision et d'autres souhaitent le maintien de celle-ci. Il convient, dans ce cas, de saisir le tribunal d'une demande en partage de l'indivision, ce qui permet de contourner la situation de blocage dans laquelle se trouvent les indivisaires.
Quand l'indivision prend-t-elle fin ? Selon l'article 815 du Code civil, un indivisaire peut demander à sortir de l'indivision à tout moment. Le partage mettra alors fin à l'indivision. Chaque co-indivisaire recevra sa part et en deviendra propriétaire.
Dans le cadre d'une indivision, lorsque l'un des indivisaires souhaite vendre ses parts de l'indivision, les autres indivisaires sont alors prioritaires. Ils bénéficient d'un droit de préemption.
Il est possible de vendre sans unanimité à partir du moment où 2/3 des indivisaires sont d'accord pour vendre. Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en vendant ses parts. Le montant obtenu lors de la vente en indivision correspondant aux parts investies lors de l'achat (50-50 ; 30-70...).
A défaut d'accord, un des concubins peut saisir le juge aux affaires familiales. Il peut demander le partage judiciaire pour mettre fin à l'indivision. Si un des concubins souhaite racheter la part de son co-indivisaire, il devra régler le prix calculé en fonction des droits du vendeur.
Si l'un des héritiers refuse de vendre le bien mais que les autres souhaitent récupérer leur part d'héritage, il est envisageable de recourir au démembrement de propriété. Il s'agit d'une opération consistant à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) de l'usufruit (le droit d'user et jouir du bien).
Juridiquement, le fait de sortir légalement d'une indivision est appelé licitation. Cette licitation faisant cesser l'indivision peut être volontaire (il n'y a pas de litige) ou judiciaire, lorsque les copropriétaires entrent en contentieux.
En vertu de l'article 815-9 du Code civil, aucun des indivisaires ne peut disposer des biens de l'indivision sans le consentement de tous les autres. Ainsi, avant de vider une maison de ses meubles, il faut d'abord s'assurer que tous les héritiers soient d'accord.