Les nuisances sonores (et les violences physiques) provoquées par la voisine étaient connues du vendeur, qui en avait souffert en tant qu'occupant. Les nuisances sonores constituaient donc un vice caché (Cour d'appel d'Angers, 12 janvier 2016, n°12-02-701).
Un vice caché est un défaut qui rend le bien acheté impropre à l'usage auquel on le destine.
Qu'est-ce qu'un vice caché dans l'immobilier ? Le vice caché peut être une simple nuisance sonore (bruit de la chaudière collective), une entrave à l'utilisation normale du bien (sous-sol inondable) ou une véritable menace à la sécurité des habitants (atteinte à la solidité du bâtiment).
Afin de prouver l'existence du vice caché, vous pouvez appuyer votre demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter vos chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise.
S'il est bruyant et sombre, votre appartement se vendra forcément moins bien que celui de votre voisin, au calme et mieux exposé. En cas de défaut important (dernier étage sans ascenseur, rez-de-chaussée sur rue...), la décote oscille entre 5 et 20 % par rapport au prix médian du secteur.
L'acheteur doit être informé des nuisances sonores
Le fait de cacher à l'acquéreur les nuisances sonores continuelles de votre voisin, pourrait être considéré comme un vice du consentement pouvant engendrer l'annulation de la vente, à défaut d'avoir porter les faits à sa connaissance.
L'enquête de voisinage peut être réalisé auprès des habitants d'un même immeuble ou d'un immeuble adjacent. Dans les 2 cas, il est fort probable que votre interlocuteur connaisse certains voisins et, peut-être même, les locataires du bien que vous convoitez. Que ce soit personnellement ou juste de vue.
Il appartient à l'acquéreur d'en apporter la preuve. Le vice allégué doit être antérieur à la vente ou tout au moins être en germe au moment de celle-ci et s'être développé ultérieurement.
Une plainte pour vice caché doit être déposée dans les deux ans après la découverte du défaut. Mais la Cour de Cassation a estimé que ce délai peut-être plus long.
Vice caché et délais : combien de temps avez-vous pour déclarer les faits ? À compter de la découverte du vice, vous disposez d'environ 6 mois, et préférablement 30 jours, pour entamer une procédure juridique pour vice caché. Passé ce délai, la demande peut être rejetée par le tribunal pour dénonciation tardive.
L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Il convient dans une premier temps d'informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le vice a également été caché à votre vendeur lors de son achat, il peut alors se retourner contre son vendeur à lui tant qu'il est possible de prouver que le vice existait déjà au moment des signatures des contrats de vente.
Un des vices cachés les plus communs est le problème d'humidité. Et vous avez pu passer à côté lors de la visite. En effet, il peut arriver que les traces d'humidité aient été recouvertes par de la peinture ou du lambris. Pensez donc à analyser scrupuleusement les murs et plus particulièrement dans les salles d'eau.
Pour défendre un vendeur, il s'agira également de démontrer que le désordre n'était pas présent lors de la vente (qu'il est donc survenu après), ou qu'il était apparent pour un acquéreur normalement diligent, de sorte que c'est par négligence de l'acheteur que le vice est aujourd'hui prétendu comme ayant été caché.
Vices/péchés
Les sept vices capitaux sont l'orgueil, l'avarice, la luxure, la colère, la gourmandise, l'envie, la paresse.
Si le vice-caché est avéré, vous pourrez faire convoquer le vendeur devant le Juge compétent (en joignant le rapport d'expertise contradictoire) pour régler le litige au Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.
Si le vendeur reconnaît le défaut, vous pouvez alors mettre en œuvre une action en garantie des vices cachés soit : pour demander le remboursement intégral du bien immobilier et sa restitution ; pour demander un remboursement partiel du bien immobilier ; une remise en état du bien immobilier.
La garantie légale des vices cachés vous permet d'obtenir un remboursement total (annulation de la vente) ou partiel de votre achat et une indemnisation en cas de dommage.
Que peuvent-ils faire ? Lancer une action judiciaire contre le vendeur et demander une réduction du prix, une indemnisation ou l'annulation de la vente, au nom de l'article 1641 du Code Civil.
Il s'agit tout simplement d'un écrit dans lequel vous avisez le vendeur que vous avez découvert un vice qui était inconnu lors de l'achat. De plus, vous devez offrir au vendeur la possibilité de venir constater le vice par lui-même.
Si vous faites face à un acheteur ou vendeur de mauvaise foi, faites appel à un avocat expert en droit immobilier qui mettra tout en œuvre pour défendre vos intérêts. Avocats Picovschi s'engage à vos côtés pour défendre vos intérêts et réparer les préjudices que vous subissez suite à la rupture du compromis de vente.
Appeler les forces de l'ordre
Quels que soient les bruits, il est possible de contacter la police municipale, la police ou la gendarmerie pour constater les troubles, dès qu'ils sont audibles d'un logement à l'autre.
les émissions sonores limites. L'émergence du bruit perçu par autrui ne doit pas être supérieure à 5 dB(A) en période diurne et 3 dB(A) en période nocturne, valeurs auxquelles s'ajoute un terme correctif en fonction de la durée (article R. 1336-7 du code de la santé publique).