La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
40 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 71 ans ; 30 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 81 ans ; 20 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 91 ans ; 10 % de la pleine propriété si l'usufruitier à plus de 91 ans.
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir.
Droit d'user de la chose
Il peut ainsi habiter la maison ou bien encore exploiter les terres sur lesquelles il exerce son usufruit. De plus, il a le droit de percevoir les fruits de ces mêmes biens, c'est-à-dire vendre ses récoltes ou bien encore encaisser les fermages.
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ; Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ; Par le non-usage du droit pendant trente ans ; Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.
Les causes d'extinction de l'usufruit sont connues, elles sont énumérées aux articles 617 et suivants du Code civil : le décès de l'usufruitier, l'arrivée du terme convenu, la consolidation, le non-usage prolongé, la perte totale de la chose, l'abus de jouissance, l'expiration du délai de trente ans pour l'usufruit des ...
Usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux des droits différents un même bien : l'usufruitier a le droit de l'utiliser et de percevoir les revenus qu'il produit ; le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir ; on parle de « démembrement de propriété ».
Si le cédant est l'usufruitier, celui-ci a le droit de vendre son usufruit seulement avec l'accord préalable du nu-propriétaire. Dans le cas où le nu-propriétaire décide de vendre son bien, il doit demander l'accord de l'usufruitier, ce dernier conserve alors l'usufruit du bien.
C'est au bénéficiaire de l'usufruit de s'acquitter des droits de succession. Ainsi, vous devrez payer ces droits si vous êtes légataire du défunt ou héritier.
Il a le droit de jouir du logement et des fruits issus de sa location. Par conséquent, l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable des contributions, notamment de la taxe foncière, liées à la jouissance du bien ou aux fruits issus de sa mise en location.
La différence entre usufruitier et nu-propriétaire
Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usus et le fructus sont confiés à l'usufruitier, tandis que l'abusus revient au nu-propriétaire. L'usufruitier peut jouir du bien comme il l'entend ou même le mettre en location et percevoir les loyers.
Par ailleurs, l'usufruitier est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation pour le bien démembré. Enfin, le bien démembré intègre son patrimoine immobilier déterminant son assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
L'usufruitier quitte la maison : quelle conséquence ? Étant donné que bon nombre d'usufruitiers sont des personnes âgées, une situation fréquemment rencontrée est le départ en maison de retraite. Dans ce cas, l'usufruitier peut mettre le logement en location et percevoir les revenus locatifs.
Aucune forme particulière n'est exigée par la loi pour renoncer à un droit d'usufruit portant sur des biens mobiliers. Toutefois, la rédaction d'un écrit demeure vivement conseillée.
Vente anticipée : exceptions à la règle de l'unanimité
Pour conclure, il convient de rappeler que vendre une maison sans l'accord d'un héritier n'est pas impossible, mais représente souvent un parcours semé d'embûches tant sur le plan juridique qu'émotionnel.
Moins d'impôts : Le donateur ne perçoit plus les revenus du bien dont l'usufruit a été donné. Il n'est donc plus redevable des impôts qui frappaient ces revenus (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux). Si le donataire, bénéficiaire de la donation, est faiblement imposé, la charge fiscale sera ainsi optimisée.
Dans le cadre de l'usufruit légal, le code civil instaure une protection de l'usufruitier. Ainsi, pour vendre le bien immobilier entièrement à un seul acquéreur, nu propriétaire et usufruitier vendront leurs droits respectifs. Chacun des vendeurs va percevoir une partie du prix.
Le cas de la donation avec réserve d'usufruit
Le donateur ne donne que la nue-propriété et garde l'usufruit de la maison, il peut donc y loger ou la louer et percevoir les loyers. Cela permet au donateur de jouir de son bien immobilier jusqu'à son décès, tout en assurant la transmission de son patrimoine.
Ainsi, s'il y a réserve d'usufruit, la base de calcul est la valeur de la nue-propriété ; le prélèvement pour frais d'assiette : 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière ; la CSI (Contribution de sécurité immobilière) : 0,10 % du montant de la donation.
Conclusion pratique : Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien en toute propriété, vous pouvez céder à titre gratuit un droit en usufruit en le constituant aussi bien sur la tête d'un donataire que sur celle du donateur.
Comment se passe un abandon nue-propriété ou usufruit ? Un démembrement propriété s'officialise via une convention de démembrement. De même, lorsqu'il y a abandon de nue-propriété ou abandon d'usufruit, un acte de renonciation doit être réalisé chez le notaire.
L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, en cas d'usufruit viager. Lorsque l'usufruit a été constitué au profit de plusieurs personnes simultanément, il s'éteint partiellement au décès de chacune d'elles, complètement au décès du dernier titulaire, à moins qu'il n'ait été stipulé réversible.
Les conditions de renonciation d'usufruit
Aucun droit d'enregistrement : tout bénéficiaire peut renoncer à son droit par le biais d'un acte unilatéral. Cela entraîne la pleine propriétaire des nus-propriétaires. Pour l'abandon d'usufruit, il n'existe pas de transfert, on parle plus d'extinction de droit.
Ainsi, si une personne âgée est dans le besoin et qu'elle ne peut pas bénéficier des aides, son mari ou partenaire de PACS devra intervenir. Si cela n'est pas possible, la famille devra aider cette personne et des obligés seront désignés, dans l'ordre suivant : enfants (biologiques ou adoptants), petits-enfants…