Note en date du 18/01/2021. Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose aux SCI, quel que soit leur régime fiscal, de publier leurs comptes annuels par dépôt auprès du greffe du Tribunal de commerce auprès duquel elles sont immatriculées.
A chaque clôture d'exercice annuel, une société commerciale doit obligatoirement déposer ses comptes au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Après réception par le greffe, ces comptes font l'objet d'une publication au BODACC.
La réponse est simple : NON, la tenue d'une comptabilité n'est pas obligatoire pour une SCI. Vous n'êtes donc pas obligé d'avoir recours à un expert-comptable, ni d'établir un compte de résultat ou un bilan annuel.
Obligation de tenue de comptabilité et de preuve de l'existence de la SCI. Il est obligatoire, dans une SCI familiale, de tenir une comptabilité régulière et juste. Elle doit être tenue de manière régulière et pas seulement quelques fois dans l'année.
Avoir un expert-comptable dans une SCI
Les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent, qu'elles soient soumises à l'obligation de tenir une comptabilité commerciale ou non, avoir recours aux services d'un Expert-Comptable.
En principe, il n'y a pas d'obligation légale pour une SCI de tenir une comptabilité. En effet, la SCI a généralement pour objectif la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle n'a pas de caractère commercial, elle a une activité réduite et ses revenus sont imposés à l'IR (impôt sur le revenu).
Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) soumises à l'IR (Impôt sur le Revenu) ne sont pas tenues de tenir une comptabilité dite "commerciale". Cela concerne la grande majorité des SCI "familiales". Mais le gérant doit présenter les différents éléments comptables aux associés et aux services fiscaux.
La SCI opaque entraîne de fait une double imposition à la fois au niveau de la société (impôt sur les sociétés à 33,33% sauf taux réduit de 15% pour les premiers 38 120€ de chiffre d'affaires), mais également au niveau des revenus de chaque associé pour tout dividende effectivement distribué.
Chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus reçus de la SCI en revenus fonciers. Si vous relevez du régime réel d'imposition, le montant des revenus doit être inscrit sur la déclaration n° 2044, qui sera jointe à la déclaration d'ensemble des revenus imposables.
La comptabilité de trésorerie se base sur les flux bancaires de l'entreprise. Elle consiste à enregistrer l'ensemble des encaissements et décaissements en distinguant les modes de règlement et la nature des opérations réalisées.
Mais comment fonctionne une SCI ? Concrètement, la SCI est une société dont les associés peuvent mettre en commun un bien immeuble afin de faciliter sa gestion. Le patrimoine immobilier des associés est alors détenu par la SCI, et chaque membre perçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Les avantages de l'IS pour une SCI
En optant pour une SCI à l'IS, vous avez tout d'abord la possibilité d'amortir fiscalement le bien immobilier. Cela permet de déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements chaque année jusqu'au terme du plan d'amortissement.
Le principal avantage à ne pas déposer ses comptes annuels au greffe est la confidentialité que cela permet de conserver, vis-à-vis des concurrents, des clients ou des fournisseurs, mais également vis-à-vis des salariés de l'entreprise, qui peuvent s'appuyer sur ces informations dans leurs revendications salariales.
Les micro-entreprises qui souhaitent que leurs comptes ne soient pas rendus publics doivent accompagner les documents déposés d'une déclaration spécifique dite déclaration de confidentialité des comptes annuels, dispositif utilisable en application de l'article L. 232-25 du code de commerce.
La société civile immobilière (SCI) n'est pas redevable de la taxe d'habitation, réclamée directement à l'occupant du logement au 1 er janvier. En revanche, elle supporte la taxe foncière, une charge non récupérable sur les locataires. La loi sur les baux d'habitation interdit en effet de leur répercuter cet impôt.
Pour une location non meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2072 mais c'est vous qui en tant qu'associé êtes redevable de l'impôt sur les bénéfices en fonction de votre quote-part de résultat de la SCI.
Le coût du dépôt de la demande d'immatriculation de la SCI
Le coût à prévoir est de 66,88 euros TTC (tarif 2022). A cela s'ajoute les frais générés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE) ; prévoyez environ 21,41 euros TTC.
La formule du rendement locatif brut
Prenons l'exemple d'un studio acheté 85000 €, auquel s'ajoutent 7500 € de frais d'agence et 7500 € de frais de notaire. Le montant investi est de 100 000 €. La SCI loue ce petit appartement contre 500 € de loyer. Rendement brut = 500 € x 12 = 6000 € / 100000 € = 6 %.
Le salaire d'un comptable est compris entre 1 600 euros et 3 500 euros bruts par mois. Cette rémunération permet de percevoir une rémunération comprise entre 1 250 et 2 700 euros nets par mois.
Imposition des résultats d'une SCI à l'IR : une répartition entre les associés. En principe, la répartition du résultat imposable de la SCI entre les associés s'effectue au prorata de leur participation au capital de la SCI. Une convention conclue avant la clôture de l'exercice peut leur accorder des droits différents.
Au regard de la loi, l'ouverture d'un compte bancaire pour créer une SCI est requise pour l'entrepreneur. La création de ce type de compte permet ainsi de retranscrire les opérations liées à la société et peut se faire auprès d'une banque traditionnelle ou d'une banque en ligne.
Par définition, la comptabilité d'engagement est une méthode d'enregistrement comptable par laquelle les recettes et les dépenses sont comptabilisées lorsqu'elles sont acquises (recettes) ou engagées (dettes) même si elles se rapportent à des opérations qui ne se sont pas dénouées sur le plan financier (payées).
Compte courant d'associé : qu'est-ce que c'est ? Le compte courant d'associé permet à un ou plusieurs associés de prêter des fonds à leur société. La loi exclut la possibilité d'une SCI à associé unique, donc chacun des associés (deux au moins) a la possibilité d'ouvrir un compte courant d'associé.