Oui, il est possible de vendre une partie seulement de votre bien immobilier. Il est courant de diviser une propriété en plusieurs lots et de vendre individuellement ces lots.
Sachez qu'une parcelle divisée doit afficher une superficie de minimum 300m² pour être vendue en vue d'une future construction. Elle doit par ailleurs être située en zone constructible. Et pour le savoir, vous devez vous référer au PLU : Plan Local d'Urbanisme.
Division parcellaire, ce terme assez vague désigne en fait une chose simple : diviser un terrain en plusieurs parcelles. Acheter un terrain pour le découper en plusieurs parties distinctes est tout à fait possible, reste à en saisir la finalité, car on ne transforme pas un terrain en plusieurs lots pour le plaisir.
Il faut d'abord remplir et signer un acte de donation-partage, qui est ensuite adressé à un notaire. Ce dernier rédigera alors un acte de donation signé par les deux parties et par lui-même. Une fois l'acte signé, le notaire le transmettra aux services fiscaux pour enregistrement.
Dans ce cadre, une cession de terrains à titre gratuit est envisageable, en contrepartie de la réservation de logements sociaux, à hauteur de 20 % de la totalité des logements construits sur ce terrain. L'exonération de la TVA (2) vise les apports et les cessions de terrains à bâtir effectués à titre gratuit.
Tous les terrains peuvent, a priori, faire l'objet d'une division parcellaire à condition de respecter les règles du plan local d'urbanisme en vigueur dans la commune, des documents consultables en mairie. Une servitude de réseau peut aussi s'appliquer sur une partie du terrain.
Pour diviser un terrain non constructible, les démarches sont quelque peu différentes. Vous devrez effectuer une déclaration préalable, pour indiquer votre volonté de morceler la parcelle. Vous recevrez alors un avis favorable ou défavorable de la part de la mairie dans un délai de 3 mois.
Ils sont généralement compris entre 200 euros pour un terrain standard et 1 500 € en cas de difficultés majeures. Le propriétaire doit également tenir compte du prix du géomètre-expert pour le bornage. Le coût de la modification cadastrale est compris entre 2 500 et 3 500 euros selon la configuration de votre terrain.
Pour cela, il faut vérifier le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols), consultables dans la mairie de votre commune. Ces documents vous permettent de déterminer si votre voisin peut vous céder à la vente une partie de son terrain.
La vente du terrain en indivision
Pour vendre l'intégralité du terrain en indivision, vous devez informer les autres indivisaires concernant votre intention par voie d'huissier. Les autres propriétaires du bien ont ensuite 3 mois pour approuver la cession du bien.
La loi ne vous oblige pas à effectuer un bornage avant de vendre, sauf dans les cas suivants : votre terrain à bâtir en vente est issu d'une procédure de lotissement ; votre terrain à vendre est issu d'une division à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté (ZAC);
Une division de terrain consiste à le découper en plusieurs parcelles. Le propriétaire peut en conserver pour son propre usage ou son habitation et revendre les autres parties du terrain. De cette façon, il peut enregistrer des gains du fait de cette transaction immobilière.
En France, c'est le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui met en place les règles d'urbanisme et de construction à respecter. Il est propre à chaque commune et permet d'effectuer l'estimation d'un terrain.
La vente d'un terrain agricole suit un processus précis, qui diffère de celui des terrains « classiques », situés en lotissement ou isolés. En effet, les terres agricoles cédées doivent être signalées auprès de la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER), qui possède un droit de préemption.
La mairie ne peut pas refuser une division parcellaire tant que celle-ci ne crée pas de nouveau lot à bâtir. La vente du terrain divisé peut se faire directement de particulier à particulier - via le notaire - ce qu'on appelle la filière courte.
Comme pour la vente d'une maison ou d'un appartement, les frais de notaire, pour la vente d'un terrain, sont réglés par l'acheteur. Il se peut toutefois que le prix négocié par l'acheteur soit « acte en mains » ou « contrat en mains ».
Vous devez obtenir l'autorisation de procéder à la division de terrain en 2 lots, ou 3 lots, à partir d'un terrain unique. Pour cela, vous devez demander un permis d'aménager ou une déclaration préalable.
La première recommandation que nous vous donnons est de demander un certificat d'urbanisme opérationnel. Celui-ci vous informera des règles d'urbanisme à respecter sur votre parcelle. De même, le certificat indique la faisabilité du projet, les taxes, les limitations au droit de propriété et la viabilité du terrain.
Vous pouvez demander la modification d'une parcelle cadastrale grâce au formulaire 6463-N-SD à adresser au service de publicité foncière dont dépend la parcelle.
Procédure. Le partage consiste à attribuer à chaque héritier des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision. Les héritiers composent des lots correspondant aux droits de chacun. Ils répartissent les lots entre eux d'un commun accord ou par tirage au sort.
Le délai d'instruction est généralement de 1 mois, parfois 2 si le projet est situé dans des secteurs spécifiques. Une réponse de non-opposition vaut pour constatation de la division. Elle ne préjuge pas pour autant de l'obtention du permis de construire.
Comme c'est le géomètre-expert qui est le seul habilité, en France, à « dire la propriété » en fixant les limites des biens fonciers, c'est donc lui qui va réaliser la division du terrain tout comme il est en charge du bornage des terrains.
Qu'est-ce qu'un terrain en indivision ? Il s'agit d'un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes. Ses propriétaires, également appelés indivisaires ou coïndivisaires, possèdent des droits de propriété sur l'ensemble de l'immobilier. Les décisions le concernant doivent de fait être prises à l'unanimité.