Le bail commercial est un contrat important pour l'entrepreneur. Il s'agit d'un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Un bail commercial encadre les relations entre le propriétaire d'un local et le locataire.
Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce.
Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur.
Les baux de 10 ou 12 ans seront plus favorables au bailleur. Si le bail est conclu pour une durée ferme de 10 ou 12 ans, le bailleur obtiendra du preneur qu'il renonce à toute faculté de résiliation. En pratique, les parties peuvent décider de conclure des baux 3/6/9/10 ou 3/6/9/12.
Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire
Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu'une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n'indique rien, c'est donc le bailleur qui devra les payer.
Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d'au moins 9 ans, alors qu'un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.
Exemple de calcul de droit au bail :
Prenons l'exemple d'un bail 3/6/9 à 30 000 € par an, qui a été renouvelé il y a un an (il reste donc 8 ans à courir). Le prix du marché est plutôt de 40 000 € par an. La valeur du droit au bail sera donc de (40 000 – 30 000) = 10 000 X 8 soit 80 000 €.
Le droit au bail : Droit de prendre la suite du titulaire d'un bail commercial, d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Il constitue un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant et a une valeur patrimoniale.
C'est la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente la location de logement. Et selon cette loi, la signature d'un bail écrit et signé par les deux parties (locataire et propriétaire) est nécessaire. Le fait de s'exonérer de cette obligation ne permet pas au bailleur d'être libre de gérer cette location comme il l'entend.
Le propriétaire du local commercial doit mettre à disposition le bien après la signature du bail. Il est tenu de fournir un local en bon état et d'effectuer des réparations si nécessaires. Il doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux et ne pas louer un local avec des vices cachés.
C'est un acte juridique à travers lequel le locataire cède son contrat de bail à un tiers repreneur, ce dernier poursuivant l'exécution du contrat à sa place. Le fonds de commerce désigne quant à lui l'ensemble des éléments corporels et incorporels nécessaires à l'exercice de l'activité de l'entrepreneur.
Un bail commercial est un contrat conclu entre le bailleur, généralement le propriétaire du local, et le locataire. Celui-ci est une personne physique (un particulier) ou morale (une société, une association) commerçant ou artisan.
En principe, un contrat de bail commercial est signé pour une durée de 9 ans minimum, mais jamais pour une durée illimitée. Néanmoins, le locataire dispose d'un droit automatique au renouvellement du contrat. Si le bailleur résilie le contrat avant son échéance, il doit payer une indemnité d'éviction à son locataire.
La durée du bail commercial
La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée. Les durées de 10 et 12 ans sont fréquentes dans les centres commerciaux. Le locataire a le droit de résilier son bail à l'expiration de chaque période triennale.
L'obligation de payer le loyer ; L'obligation d'utiliser les lieux conformément à leur destination ; L'obligation de réaliser les travaux prévus dans le contrat et d'entretenir les lieux ; L'obligation de restituer les lieux en bon état à l'issue du bail.
Souvent partie intégrante du fonds de commerce, le droit au bail est donc le montant qui doit être payé par l'acheteur au locataire précédent. Cela lui permet de pouvoir bénéficier pleinement de toutes les dispositions et des droits garantis par le bail commercial dont les locaux font l'objet.
La valeur de droit de bail est donc le prix payé lors d'une transaction entre commerçants pour pouvoir bénéficier de ce droit d'exploitation. Elle correspond à la différence qui existe entre le loyer réellement payé pour ce droit et le loyer théorique qui aurait été payé sur le marché immobilier.
Cependant, il est possible, en pratique, de vendre le fonds de commerce sans procéder à la cession du bail commercial. Dans ce cas, le locataire conserve le droit de bail commercial et cède la propriété de la clientèle et des autres éléments corporels et incorporels composants le fonds de commerce.
L'investissement dans un local commercial, en comparaison avec un logement, promet une meilleure rentabilité, des risques d'impayés moindres, la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et un bail longue durée. Le placement est donc avantageux, à condition de faire un choix de local judicieux.
En langage courant « se porter caution » veut dire être garant. Le terme « caution » est donc employé à défaut pour définir le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est versé par le locataire et non par son garant.
Pourquoi payer un pas de porte ? Le pas de porte est déductible du résultat fiscal sur plusieurs années. A la fin de la période d'amortissement, le locataire bénéficiera d'un loyer moins élevé. Il est plus simple de céder un bail commercial avec un pas de porte payé.
Qui paye la taxe foncière dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel ? En principe, le paiement de la taxe foncière repose sur le propriétaire du bien loué.
Qui signe un bail commercial ? En principe, les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers qui souhaitent exploiter dans les locaux loués un fonds de commerce ou un fonds industriel ou artisanal signent un bail commercial. Sa durée minimale est de neuf ans.
Informations Rapides · 22 juin 2022 · n° 158. Au premier trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est en hausse de 3,32 % sur un anIndice des loyers commerciaux (ILC) - premier trimestre 2022. Au premier trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 120,61.