Des frais de dossier d'un montant de 400 € HT sont demandés, une fois en début de convention ; l'enregistrement est gratuit. Qu'est-ce qu'un bail Safer ?
À noter que différentes dépenses additionnelles devront être assumées par l'acheteur, cela comprend notamment les frais d'intervention de la Safer (entre 6 et 12 % du prix d'acquisition), les honoraires du notaire et les frais de mutation.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
De 500 à 57 980 € l'hectare de terre agricole
- des terres louées totalement ou en partie, et d'une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département, seuil inférieur à 70 ares ; - des terres à la vente dans les départements d'outre-mer ; - des vignes à la vente.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
Frais de notaire pour un terrain agricole
Pour un terrain de moins de 6 500 euros, le taux appliqué est de 3,945 %. Pour un terrain de plus de 6 500 euros, mais moins de 17 000 euros, le taux est de 1,627 %. De 17 000 à 60 000 euros, ce taux est de 1,085 %. Au-delà, le taux baisse à 0,814 %.
L'acheteur paiera les frais. Les frais de notaire sont donc très faibles. Un montant maximum de 5000EUR est autorisé. Si vous achetez plusieurs parcelles (pour le paiement des droits de mutation), et que le prix est inférieur à 15 000 euros exonérés de TVA, ou si elles sont inférieures à un hectare.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
En conclusion, que vous soyez un particulier avec un projet de vie plus proche de la nature, un porteur de projet agricole, ou tout autre particulier avec un projet plus personnel que professionnel, vous avez la possibilité d'acheter un terrain agricole.
En France, la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) met en place un barème répertoriant l'ensemble des ventes de terrains agricoles. Cet organisme établit également une estimation de la valeur de marché de ce type de terrain.
Vous informez directement la Safer de votre région de votre projet de vente. Vous rencontrez un conseiller foncier de la Safer qui visite et évalue votre bien. Vous vous engagez librement à vendre votre bien à la Safer et convenez avec elle des conditions de la vente (délai, prix, modalités de paiement).
Le prix moyen national des forêts non bâties cède 1,1 % en 2019, à 4 190 euros/ha.
Le coût d'un mètre carré de propriété agricole était à l'époque d'environ 0,3 euro, mais la valeur des terres agricoles a doublé au cours des 20 dernières années, avec des prix atteignant jusqu'à 1,5 million d'euros. Si un terrain agricole est vendu en location, le prix à l'hectare est inférieur à 4500 €.
La réponse de la Safer.
Et en fonction de la situation, la Safer, à la demande d'un agriculteur, peut préempter les terres à la vente, pour les attribuer à un porteur de projet qu'elle estime le mieux placé. Si au bout de deux mois, l'organisme n'a pas donné de réponse, c'est qu'il n'intervient pas.
Il s'agit du Tribunal judiciaire (article R. 143-7 du CRPM) du lieu de situation du bien préempté. Pour le saisir, le recours à un avocat est obligatoire. Celui-ci rédigera une assignation, qui demandera l'annulation de la décision de préemption, et qui sera délivrée à la SAFER par un huissier.
En présence d'une vente globale de biens immobiliers, comportant un bâtiment d'habitation échappant à son droit de préemption, la SAFER ne peut pas faire valoir son droit de préemption, même si la surface des terres affectées à l'exploitation agricole est prépondérante.
De manière générale, investir dans une terre agricole présente une rentabilité modeste située entre 1 et 3% selon les cas mais il faut également inclure les plus-values de revente. Le loyer ou le “fermage” à l'hectare varie entre 150 et 220 euros par an. La rentabilité se situe donc autour de 2% l'année.
Parmi les actifs tangibles qui attirent les investisseurs actuels, l'achat de terres agricoles se présente comme une valeur sûre. En France, ce type d'investissement permet de diversifier son patrimoine tout en profitant d'un certain nombre d'avantages fiscaux.
Comment ? Les notaires ont le devoir d'informer les SAFER d'une transaction agricole future. Si la SAFER s'y oppose conformément à la loi, la société peut devenir l'acquéreur du projet.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
Cet indice s'appuie sur l'examen des comptes de l'agriculture 2021. Il repose à 60% sur l'indice d'évolution du revenu brut d'exploitation agricole (RBEA) à l'hectare national des cinq dernières années et à 40% sur l'évolution du niveau général des prix correspondant au prix intérieur brut de l'année précédente.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2021 est de 112,31 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2021 à 106,48. La variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à l'année 2020 est de 1,09 %.
Une des manières les plus simples pour faire baisser les frais de notaire est de payer les frais d'agence à part. Au lieu de tout payer d'un coup, vous paierez le prix net vendeur au notaire lors de la signature de l'acte. Les frais d'agence seront payés directement à l'agence immobilière en charge de la transaction.
La loi Macron de 2016 accorde la possibilité aux notaires d'effectuer une réduction de 10 % maximum de leurs émoluments à leurs clients pour un terrain ou un bien immobilier d'une valeur supérieure à 150 000 €. Toutefois, s'il applique une réduction à l'un de ses clients, il doit le faire pour tous les autres.