Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l'évolution annuelle de l'IRL. Pour les révisons qui seront faites avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).
Le propriétaire d'un logement du secteur privé peut augmenter le loyer 1 fois par an (révision annuelle) si le bail le prévoit (clause de révision). Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
Comment savoir si l'augmentation est abusive ? Il vous faut tenir compte du taux d'ajustement de la Régie du logement, du taux de variation des taxes, du coût des travaux majeurs s'il y a lieu, etc. Votre comité logement ou votre association de locataires vous aidera à vous prononcer sur l'augmentation.
Augmentation en fonction du taux légal
Pour l'année 2024, le montant indicatif est de 2,5%. En 2023, il était de 2,5%.
En effet, la méthode de calcul pour les frais invariables dans le temps est établie selon des pourcentages d'ajustement, définis par le Règlement de fixation des loyers du TAL. Concernant les frais de gestion, on retient un pourcentage généralement compris entre 5 et 10 % des revenus annuels bruts de l'immeuble.
Le Tribunal administratif du logement (TAL) a récemment établi son calcul de l'ajustement des loyers.
Un site internet officiel, encadrementdesloyers.gouv.fr, leur permet d'identifier rapidement si leur loyer respecte ce plafonnement des prix à la location issu de la loi Alur sur le logement.
Il est possible d'augmenter le loyer si vous vous rendez compte que vous ne l'avez pas correctement évalué initialement. Autrement dit, si suite à une erreur de calcul par exemple, le loyer est trop bas. Vous êtes alors en droit de l'augmenter pour l'aligner sur le montant du loyer de locations similaires.
Un propriétaire n'a pas le droit de… te faire payer des sommes autres que le loyer. Si tu as pour devoir de payer ton loyer tous les mois, ton propriétaire n'a pas le droit d'exiger d'autres sommes d'argent. De plus, celui-ci n'a pas le droit de t'interdire, ou d'imposer un mode de paiement spécifique.
Si vous vous apercevez que l'augmentation de votre loyer a été faite de manière abusive, vous êtes totalement en droit de la refuser. Cependant, si cette hausse est légale, vous devez l'accepter. Notez que votre propriétaire doit vous faire part de cette augmentation par écrit en précisant le montant.
Votre demande de révision doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de bail. Le locataire peut refuser la hausse du loyer. Dans ce cas, vous pouvez faire saisir la commission départementale de conciliation.
Pour un logement dont le loyer est de 1 000 € indexé sur l'IRL du troisième trimestre, l'augmentation se calcule ainsi : 1 000 € X 141,03 (IRL du troisième trimestre 2023)/136,27 (IRL du troisième trimestre 2022) = 1 035 €.
La loi est très claire à ce sujet, si votre propriétaire pénètre dans votre logement sans avoir eu votre consentement pendant la durée de votre bail, cela constitue une violation de domicile. Il encourt alors une peine de prison d'un an et 15 000 euros d'amende en cas de poursuite et de plainte de votre part.
Les délais à respecter
Si vous souhaitez augmenter votre loyer en raison de travaux à réaliser dans votre logement ou pour loyer sous-évalué, vous devez avertir le locataire au minimum 6 mois avant la date d'augmentation.
Quel délai respecter pour annoncer l'augmentation de loyer ? Il n'y a pas de préavis à respecter lorsque l'augmentation de loyer est indiquée dans le bail et fait suite à l'indexation annuelle de l'IRL.
Pour en savoir plus sur l'encadrement de l'évolution des loyers et connaître les territoires concernés, vous pouvez consulter le site du ministère en charge du logement ou de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
Délais à respecter pour prévenir le locataire
Il s'agit d'une mesure contractuelle. Le propriétaire doit néanmoins envoyer une lettre à son locataire pour l'avertir de l'augmentation, lui fournir le nouveau montant et lui indiquer à partir de quelle date le nouveau loyer entre en vigueur.
En effet, la loi autorise les propriétaires de bien immobilier en location de réviser annuellement le montant du loyer ainsi que les charges locatives. En plus de ces réajustements, il est possible dans certains cas de demander une augmentation exceptionnelle du loyer.
Le propriétaire doit s'appuyer sur l'indice de référence des loyers en vigueur à la date retenue dans le contrat de bail pour l'indexation annuelle du loyer (le 1er août, par exemple). Si aucune échéance n'est précisée, il doit prendre en compte l'IRL applicable à la date anniversaire du contrat.
Il est possible de calculer facilement un pourcentage d'augmentation sur plusieurs années. Là aussi la formule de calcul classique peut s'adapter : ([nouvelle valeur - ancienne valeur] / ancienne valeur) x 100.
Prenons un exemple : un logement neuf de 60m² situé en zone B1, donc avec un plafond au mètre carré de 10,55 euros. Le calcul du loyer est le suivant : 10,55 x (0,7 + 19/60) = 10,72 /m². Ainsi, le loyer maximum autorisé est de 10,72 x 60 = 643,20 euros.
Pour réviser un loyer jamais révisé, la formule est la même que pour les révisions annuelles : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente. L'augmentation ne concerne pas les loyers antérieurs. Elle ne s'applique qu'aux loyers à venir.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.