L'achat d'un bien en viager libre est particulièrement intéressant pour l'acquéreur (le crédirentier) : le bien étant libre de toute occupation, l'acheteur bénéficie de la jouissance totale du bien nouvellement acquis. Il peut donc l'habiter ou le louer. La location du bien lui permet de compenser la rente versée.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Pour un viager libre : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet) / coefficient de l'Insee. On arrive à (400 000 € – 100 000 €) / 12,3 = 24 390 € par an, ce qui correspond à 6 097 € par trimestre ou 2 032 € par mois.
L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur. Les acheteurs doivent veiller aux clauses incluses dans le contrat, qui peuvent transformer le viager en gouffre financier.
Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l'acquéreur à verser une rente très élevée. Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
L'acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
La fin du viager est définie par un seul évènement : le décès du crédirentier. Tant que le vendeur est vivant, l'acheteur doit continuer de payer la rente viagère et le bien ne lui appartient pas totalement, sauf dans le cas d'un viager libre.
Dans le cas du viager libre, la vente du bien immobilier s'effectue en pleine propriété. Dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose du bien comme bon lui semble. Autrement dit, son droit de jouissance est immédiat. En cas de décès du vendeur, le débirentier arrête de verser la rente.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Les émoluments du notaire
De 0 à 6 500€ : 3,945% De 6 500€ à 17 000€ : 1,627% De 17 000€ à 60 000€ : 1,085% Plus de 60 000€ : 0,814%
Quels sont les avantages du viager ? Pour l'acquéreur, il bénéficie d'un prix attractif sur le bien, ce qui lui permet de se constituer un patrimoine à moindre coût. C'est le crédirentier qui entretien le bien et qui supporte les charges courantes, l'acheteur n'a donc pas à payer ces charges.
Il est donc parfaitement légal de vendre son bien en viager sans demander l'accord aux futurs héritiers ou à leurs enfants.
Lors de la vente d'un viager libre, la vente se fait en pleine propriété. Le débirentier dispose alors immédiatement du bien pour l'occuper ou le louer. À l'inverse, dans le cas d'un viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit au profit du vendeur.
L'article 1960 du Code civil stipule qu'il est possible de revendre un bien acheté en viager, même sans l'accord du vendeur. Il suffira que l'acheteur informe le vendeur par huissier. Le nouvel acquéreur doit payer les rentes dans les mêmes conditions que l'acheteur initial.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l'acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d'une somme d'argent le jour de la vente (le bouquet) et d'une rente viagère de manière périodique.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Vendre en viager est soumis à l'Impôt sur le Revenu. La rente viagère que le vendeur perçoit est en effet considérée comme un revenu imposable. Celui-ci bénéficie cependant d'un abattement fiscal selon l'âge du vendeur au moment de la vente.
Lorsqu'une personne vend son bien en viager, elle peut réaliser une plus-value : celle-ci est calculée au moment de la transaction, à partir du prix d'acquisition du bien et du prix fixé dans l'acte de vente pour la cession en viager (bouquet + valeur de la rente en capital).
Un viager occupé sans rente est un viager dont la totalité du prix est payée comptant, l'unique apport de l'acquéreur est donc le bouquet. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (D.U.H) ou un usufruit restreint.
Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.
Le bouquet représente donc l'apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat de son bien immobilier. En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale de ce bien. Le versement du bouquet n'est cependant pas une obligation : il relève de la libre négociation entre le vendeur et l'acquéreur.