Toutefois, une annulation du compromis de vente à la suite d'une carence de celui-ci peut faire l'objet d'une indemnisation lorsque le contrat prévoit une clause de dédit. Il s'agit d'une certaine somme librement fixée, comprise entre 5 % et 10 % du prix du bien, versée à la partie lésée, le vendeur.
Un vendeur ne peut plus se rétracter dès qu'il a accepté formellement l'offre d'achat lui étant soumise. S'il ne souhaite plus vendre, il peut néanmoins rechercher un arrangement amiable avec l'acquéreur. À défaut, il s'expose au paiement de dommages et intérêts voire à une vente forcée.
La loi ne prévoit pas de droit de rétractation pour le vendeur. Cette protection n'existe que pour l'acheteur. Le vendeur n'a pas la possibilité de changer d'avis une fois qu'il s'est engagé à vendre le logement à son acheteur.
Pour exercer sa clause de rétractation du compromis de vente, l'acquéreur doit envoyer un courrier recommandé au vendeur ou à l'intermédiaire qui a fait signer le contrat (notaire ou agent immobilier). Il n'a pas besoin de donner de motif.
En revanche, la rétractation du vendeur avant le compromis pourra avoir lieu après l'expiration du délai, sauf bien sûr si l'offre faite par le vendeur a été acceptée entre temps. En effet, dans ce cas, la vente est réputée parfaite, les consentements des deux parties étant réunis.
Le délai légal de rétractation dont dispose l'acquéreur après la signature d'un compromis de vente pour l'achat d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain est de 10 jours.
Même si le délai de rétractation de 10 jours est expiré, l'acquéreur a toujours la possibilité de conclure un accord avec le vendeur pour mettre fin à leurs engagements réciproques prévus au compromis et annuler un compromis de vente après le délai de 10 jours d'un commun accord.
la rupture du compromis de vente suite à l'exercice du droit de rétractation prévu par la loi « Macron » du 8 août 2015 ; l'absence de réalisation de la condition suspensive de prêt ; la carence (ou une faute contractuelle d'une importance suffisante pour justifier la résolution du compromis) du vendeur.
Si une des deux parties engagées renonce à la transaction, elle peut être amenée à devoir verser des dommages et intérêts. D'un point de vue juridique, le compromis de vente est l'équivalent d'une vente, et contrairement à la promesse de vente, il ne nécessite pas d'enregistrement auprès des services fiscaux.
Une offre d'achat rédigée en bonne et due forme et signée par le vendeur et l'acheteur est un engagement pour les deux parties à mener la transaction à terme au prix convenu. Le vendeur ne peut annuler une offre d'achat qu'il a acceptée sans s'exposer à une demande de compensation de l'acheteur.
Le délai entre le compromis et la vente définitive d'un logement est généralement de trois mois, mais il peut être réduit ou allongé selon les circonstances. Ainsi, il peut être ramené à deux mois, en particulier si l'acheteur n'a pas besoin d'emprunt pour financer le bien, mais rarement à moins.
Il suffit alors de prouver que le vice était connu du vendeur (faisant preuve de mauvaise foi). Il devra, en plus du remboursement du prix, verser des dommages et intérêts à l'acheteur pour tous les préjudices occasionnés par le vice caché (article 1645 du code civil).
Dans une promesse de vente, le vendeur réserve une option d'achat à l'acheteur contre un montant d'immobilisation. Dans un compromis de vente, les deux parties s'engagent formellement à conclure la vente.
Il s'agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l'acte définitif de vente. En général, ce délai est de trois mois. Cela permet à l'acheteur d'effectuer toutes les démarches nécessaires pour réaliser les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente.
Pour exercer son droit de rétractation, l'acheteur doit envoyer une lettre recommandée au vendeur ou au notaire. Aucune justification n'est nécessaire. La rétractation légale entraîne alors l'annulation du compromis de vente, sans pénalités ou dédommagement à verser.
Compromis signé devant notaire : si vous avez signé un compromis sous la forme authentique, devant notaire, celui-ci vous remet une copie de la promesse en mains propres et le délai de 10 jours qui permet à l'acheteur de faire jouer son droit de rétractation commence à courir le lendemain de cette remise.
L'acompte versé lors de la signature du compromis de vente est généralement de 5% à 10% du prix de vente du bien immobilier. Il sert à garantir l'engagement de l'acheteur. Ainsi, s'il n'y a pas de montant minimal, il est prudent de demander une somme qui fixe l'engagement entre acheteur et vendeur.
Pour signer un compromis de vente, quelques jours à quelques semaines sont nécessaires. Le délai entre la signature du compromis et l'acte de vente est d'environ 3 mois. Il est néanmoins possible de raccourcir ce délai ou de l'allonger en fonction des circonstances et de l'accord des parties.
À l'expiration du délai de rétractation, l'acquéreur a la possibilité d'annuler la promesse de vente.
Annulation du compromis à l'amiable
Puisque le vendeur n'a pas le droit de se rétracter, il peut tout à fait en discuter avec l'acheteur et lui exposer les raisons de cette annulation. S'ils se mettent d'accord, la résiliation du compromis de vente est effective. À noter que celle-ci a un effet rétroactif.
C'est un défaut (appelé vice) sur un bien ou un produit qui ne se révèle pas à la première impression. Ce défaut le rend impropre à l'usage auquel le bien ou produit est destiné, ou qui diminue tellement cet usage que vous ne l'auriez pas acheté ou l'auriez acheté à moindre prix si vous en aviez eu connaissance.
Pour annuler la vente immobilière, il vous suffit de faire parvenir la demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce sans avoir à avancer le moindre motif. Si le dernier jour est chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré.
Il n'est toutefois, sauf exception, pas obligatoire. Il est d'usage de fixer le montant de l'acompte en fonction d'un pourcentage du prix définitif du bien immobilier (entre 5 et 10 %). Il est possible de négocier le montant, de prévoir un montant plus faible ou plus élevé ou encore un montant forfaitaire.
Le délai de validité d'un compromis de vente est en général de 3 mois. Ce laps de temps est très important pour le notaire et pour le potentiel acheteur. Durant cette période, le notaire doit préparer la vente et s'occuper de toutes les démarches administratives pour la signature de l'acte authentique de vente.