Dans le cadre d'un bail commercial, votre loyer en cours peut être révisé de trois façons : à chaque échéance triennale, à l'aide d'une clause-recette ou moyennant une clause d'échelle mobile, également appelée clause d'indexation.
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC). L'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Ils doivent être immatriculés au registre national des entreprises (RNE).
La référence à l'indice du coût de la construction (ICC) a été supprimée (1) pour la révision triennale et le renouvellement du bail. L'indice des loyers commerciaux (ILC) le remplace désormais pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1.9.14.
L'ILC est réservé aux baux commerciaux. L'ILAT concerne les baux professionnels. Cet indice a été créé, comme son nom le précise, pour l'indexation des loyers des activités tertiaires. Cela concerne donc les baux professionnels (activités libérales, bureaux...).
Aucune rétroactivité n'est possible car l'article R145-20 du Code de commerce prévoit que " le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ". Par conséquent, les augmentations de loyer sont perdues et aucun arriéré ne peut être réclamé au locataire.
Effectivement, votre propriétaire n'a pas de droit de réviser rétroactivement le loyer. C'est interdit depuis la loi ALUR de 2014. Les augmentations non réalisées sont définitivement perdues pour le propriétaire. Il ne peut donc réviser qu'à partir de l'indice T1 de 2020, sur la base de 815€ (dernier loyer révisé).
L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires, ou ILAT, est utilisé pour procéder à la révision des loyers des baux professionnels, excluant les professions commerciales et artisanales.
L'ajustement du loyer se fait alors en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Toutefois, il faut que l'ajustement automatique du loyer soit prévu par une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile).
ILC = 50 % mIPCL + 25 % mICC + 25 % mICAVaCD.
Indice du Coût de la Construction (ICC)
Aujourd'hui, il peut être employé pour l'indexation des loyers des baux professionnels, et est toujours utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014. En revanche, il a été exclusivement remplacé par l'IRL en matière de baux d'habitation.
Du côté des bailleurs ou des locataires, pour faire le calcul de l'ICC en cours, la formule est simple : montant du loyer = indice de référence des loyers du trimestre en question/même indice de l'année précédente.
Au deuxième trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux est en hausse de 4,43 % sur un an Indice des loyers commerciaux (ILC) - deuxième trimestre 2022. Au deuxième trimestre 2022, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 123,65. Sur un an, il augmente de 4,43 % (après +3,32 % au trimestre précédent).
Augmentation de base de 2,3 % en moyenne pour un logement non chauffé ; Augmentation moyenne de 2,8 % pour un logement chauffé à l'électricité ; Augmentation moyenne de 4,5 % pour un logement chauffé au gaz ; Augmentation moyenne de 7,3 % pour un logement chauffé au mazout.
L'ILC est calculé en fonction de 50% de l'évolution du prix à la consommation, 25% du prix des constructions neuves et 25% de l'indice des chiffres d'affaires du commerce en détail.
La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante : Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Calculer le montant du loyer révisé
La dernière révision date du 1er février 2018 – la nouvelle aura lieu le 1er février 2019. L'indice au premier trimestre 2018 est de 127,22 et celui de 2019 est de 129,38. Le calcul est alors le suivant : 1 000 x 129,38 / 127,22 = 1016 euros au 1er février 2019.
Effectuer des travaux dans le logement pour le remettre en était ou pour améliorer la qualité de vie du locataire peut justifier d'une augmentation du loyer. Par exemple, si vous faites l'acquisition de nouveaux équipements pour le logement, ou encore si vous améliorez ses performances énergétiques.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, promulguée en mars 2014, permet de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l'accès au logement des ménages et développer l'innovation et la transparence.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
La loi prévoit que le loyer d'un bail commercial peut être révisé après trois ans. Comme cette possibilité est prévue par la loi, il n'est pas nécessaire de la prévoir au moment de la rédaction du contrat de bail. Le locataire, comme le bailleur, peuvent formuler une demande de révision triennale.
Généralement, le trimestre de référence est prévu dans le bail . Si ce n'est pas le cas, il correspond au dernier trimestre pour lequel l'ICC avait été publié par l'INSEE au moment de la signature du bail.
La méthode de calcul de l'augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l'année précédente) = nouveau loyer. Soit, pour un loyer de 1.000 euros réévalué en mars 2023 : 1.000 x (137,26*/132,62*) = 1.034,99 euros.
Avec le calcul de l'IRL, votre propriétaire peut effectuer une augmentation du loyer chaque année à une date convenue avec vous au préalable. Cette révision est effectuée suivant l'Indice de Référence des Loyers définie chaque trimestre par l'INSEE.