Le bailleur peut refuser de payer l'indemnité d'éviction si le preneur a commis une faute. Cette faute doit constituer un « motif grave et légitime » (article L145-17 du Code de commerce). Si le locataire ne respecte pas l'une des obligations essentielles du bail commercial, il peut être évincé.
Qui fixe l'indemnité d'éviction ? L'indemnité d'éviction peut être fixée à l'amiable entre les parties. En pratique, elle est le plus souvent fixée par un expert professionnel. En l'absence d'accord, les parties peuvent demander au tribunal judiciaire d'en fixer le montant.
Comment déterminer le montant de l'indemnité d'éviction ? Si le fonds est transférable, l'indemnité principale sera équivalente à la valeur du droit au bail. S'il ne l'est pas, elle devra être calculée au regard de la valeur du fonds de commerce, si celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail.
Le calcul de l'indemnité d'éviction principale va se baser sur la différence entre le nouveau loyer et l'ancien loyer multipliée par le coefficient retenu par le juge soit par exemple le calcul suivant : (35 000 - 10 000) × 6 = 150 000 €.
145-17 et suivants du Code de commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction égale au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail » (C.com L 145-14).
Le locataire d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Dans les faits, cela signifie que si le bailleur refuse de renouveler le bail, il a l'obligation de verser à son locataire une indemnité d'éviction.
Pourquoi il est si difficile d'expulser un locataire mauvais payeur ? Il est nettement plus difficile d'expulser un locataire mauvais payeur à l'heure actuelle, car le locataire est protégé par diverses lois que le gouvernement en France a mises en place. Mais aussi car les procédures prennent beaucoup de temps.
De fait, comme l'indique le site du service-public, « lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction ».
Comment calculer l'indemnité d'occupation ? Le montant de l'indemnité d'occupation peut être convenu à l'amiable entre les parties ou bien être déterminé par le juge.
Par exemple, pour un salarié disposant de 11 ans d'ancienneté et ayant un salaire de référence de 2 000 €, le calcul du montant de l'indemnité s'effectue comme suit : [(2 000 x 1/4) x 10] + [(2 000 x 1/3) x 1] = 5 666,66 €.
En droit civil comme en droit commercial, le "repentir" est la faculté édictée par une disposition légale ou contractuelle, permettant de "rétracter" un engagement contractuel.
L'effet d'éviction intervient lorsque les fonds nécessaires aux dépenses publiques (impôts, emprunts, taxes, etc.) augmentent dans une proportion telle qu'elles détournent une épargne qui, autrement, aurait servi à financer des projets d'investissement privés.
Trouble commercial
Il s'agit d'une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le locataire évincé pendant le temps nécessaire à l'acquisition et l'aménagement d'un autre fonds de commerce. Indiquez le montant égal à trois mois de bénéfices du locataire.
En économie financière, désigne le fait qu'un emprunteur important, lorsqu'il développe ses besoins d'emprunts, est susceptible d'attirer une partie croissante de l'épargne vers lui, provoquant du même coup, pour les autres emprunteurs, l'obligation de payer plus cher.
A quel moment doit-on payer l'indemnité d'occupation ? En principe, le paiement de l'indemnité d'occupation aura lieu au moment du partage lorsque le notaire aura procédé aux comptes et établi l'acte de partage.
L'exception d'inexécution
Le locataire peut ici s'abstenir de payer son loyer, à la seule condition que le bailleur ne satisfasse pas à une ou plusieurs de ses obligations. Attention tout de même, cette dérogation est strictement encadrée et dans les faits sa mise en œuvre est difficile.
L'indemnité d'occupation n'est pas obligatoire, contrairement au loyer. Elle est réclamée par le propriétaire seulement dans le cas où le locataire reste dans le logement après la fin du bail sans autorisation ou sans en avoir conclu un nouveau.
Afin d'éviter d'être redevable d'une indemnité d'occupation, il peut donc être préférable d'envisager rapidement un accord amiable s'agissant du partage de ce bien. situation et vous conseiller sur les meilleures options à envisager dans le cadre du partage de votre bien immobilier.
Procédure de demande d'indemnité d'occupation
Pour faire valoir les droits d'indivision, la personne souhaitant percevoir une indemnité d'occupation doit effectuer une demande au tribunal par voie d'assignation ou de citation. La demande doit être effectuée dans un délai de cinq ans à compter du prononcé du divorce.
À la suite de l'adoption de la loi du 27 juillet 2023, tous les contrats de location souscrits depuis le 29 juillet doivent comporter une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie.
Le propriétaire du logement doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut éventuellement lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.
Dettes de loyers et/ou de charges
Le propriétaire (ou son représentant) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2023 peut être réclamée jusqu'en juillet 2026.
Montant de l'indemnité
L'indemnité légale est calculée à partir des salaires bruts précédant le licenciement. L'indemnité est au moins égale aux montants suivants : 1/4 de mois de salaire par année d'ancienneté jusqu'à 10 ans. 1/3 de mois de salaire par année d'ancienneté après 10 ans.
Lors de chaque période triennale (tous les 3 ans), le preneur est autorisé à demander la résiliation anticipée de son contrat. Pour ce faire, le preneur doit donner congé à son bailleur par LRAR ou LRE pour plus de rapidité, tout en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en envoyant un congé au locataire par acte de commissaire de justice: titleContent (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration du bail commercial.