En résumé, l'usufruitier a la charge de l'entretien du bien. L'article 606 précise qui paye les travaux : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Le Code Civil prévoit qu'en l'absence de clause contraire dans l'acte de donation, les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. C'est-à-dire tout ce qui ne concerne ni l'embellissement, ni la construction/reconstruction. Tous les autres travaux sont à la charge du nu-propriétaire (605 code civil).
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
C'est l'usufruitier qui est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances incendie, taxe d'habitation en cas d'occupation, frais de gestion (syndic), de réparations d'entretien comme les espaces verts, l'électricité des parties communes...
La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
Durant l'usufruit, l'usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il doit assurer la garde et la conservation de la chose et l'entretenir. L'usufruitier n'est donc pas tenu des grosses réparations. Celles-ci incombent au nu-propriétaire.
L'article 606 du Code civil établit une liste des grosses réparations incombant obligatoirement au bailleur : Réparations des gros murs et des voûtes. Rétablissement des poutres et des couvertures entières. Rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.
Oui, le conjoint survivant peut vendre sa maison au décès de son partenaire, mais à condition d'obtenir l'accord des autres héritiers : dans le cas où le conjoint survivant a l'usufruit de la maison : il peut vendre si et seulement si l'ensemble des nus propriétaires (c'est-à-dire vos enfants) donnent leur accord.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
2- Principe : participation de chaque indivisaire au paiement des factures nécessaires. Le principe est que chaque indivisaire doit participer au paiement des factures qui ont a trait à la conservation ou à l'entretien nécessaire du bien indivision, à hauteur de ses droits dans l'indivision, à savoir de sa quote-part.
Les situations suivantes mettent fin à l'usufruit : Mort de l'usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament) Expiration du délai pour lequel l'usufruit a été convenu. Lorsque l'usufruitier et le nue-propriétaire devient une même personne.
Comment fonctionne l'usufruit ? L'usufruit constitue une partie de la pleine propriété. L'usufruitier peut utiliser le bien et en tirer profit et le nu-propriétaire, qui possède le bien, peut le vendre ou le transmettre. L'usufruit peut être d'une durée fixe, fixée par les parties.
L'article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Les gros travaux se trouvent définis par l'article 606 du Code Civil. Ce texte de loi datant de 1804 les désigne sous le terme de « grosses réparations ». Elles comprennent les réparations « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Le propriétaire est responsable des problèmes de vétusté. Les frais occasionnés sont à sa charge. Il ne peut exiger de son locataire des réparations que si et seulement si les dégradations sont liées à un mauvais entretien de sa part et qu'il en apporte la preuve matérielle.
Si l'usufruitier est âgé de 72 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur en pleine propriété. Après 71 ans, la donation en nue propriété avec réserve d'usufruit est donc moins favorable car l'assiette de calcul des droits des donations augmente.
Si l'usufruitier a 20 ans, son usufruit va durer toute sa vie donc très longtemps (il vaut donc beaucoup) alors que si l'usufruitier est âgé de 90 ans, son usufruit a plus de chance de s'arrêter rapidement avec le décès. Les impôts utilisent le barème suivant codifié à l'article 669 du Code Général des Impôts.
La donation d'une entreprise
Faire don de ses parts ou actions de son entreprise avant 70 ans vous permettra de bénéficier d'un abattement fiscal de 75 % et d'une réduction de 50 % des droits de donation. Soumis à condition, ce dispositif fiscal est très avantageux pour vos descendants.
Si l'usufruitier n'occupe pas le bien, il peut en laisser gratuitement la jouissance au nu-propriétaire s'il le souhaite. Il peut aussi lui réclamer un loyer, comme à n'importe quel locataire.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.