La mutation est le terme qui désigne un changement dans la propriété d'un bien immobilier (changement de propriétaire ou transfert de la propriété).
On appelle droits de mutation les droits et taxes perçus par le notaire au nom de l'État et des collectivités, dès qu'un bien immobilier change de propriétaire.
Qui les paye ? Les droits de mutation sont compris dans les frais de notaire à verser le jour de la signature de l'acte authentique de vente afin de valider officiellement la transaction. Une somme qui est généralement réglée par l'acheteur même si dans les faits, c'est le vendeur qui paye les frais d'agence.
Les droits de mutation à titre onéreux varient selon les départements, mais dans la plupart des cas, ils sont fixés sur le maximum légal, qui est de 5,81%. Une partie de ces droits est reversée au département (entre 3,80% et 4,50%) et une partie à la commune (1,20%).
Les droits de mutation peuvent être à taux réduit (environ 0,715 % du prix de vente) dans le cas des ventes suivantes : la vente d'un immeuble neuf soumis à la TVA (les droits d'enregistrement s'appliquent en plus de la TVA) ; l'acquisition d'un bien immobilier avec engagement de le revendre dans le délai de 5 ans.
Ce que dit la loi au sujet des frais de notaire
Celui-ci précise que « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
Les droits de mutation se calculent à partir du prix d'achat et comprennent la taxe départementale (4,5% du coût) et la taxe communale (1,20% du coût). La part de l'État est de 2,37%. Pour une première vente, ils sont réduits puisque l'acheteur ne paie que les honoraires du notaire ainsi que la taxe foncière.
Pour un appartement dont le prix de vente serait de 200 000 €, les émoluments du notaire seront d'environ 2 061 €. Soit 6 500 x 4 % (260 €) + 17 000 - 6 500 x 1,65 % (173,25 %) = 60 000 - 17 000 x 1,1 % (473 €) + 200 000 - 60 000 x 0,825 % (1 155 €) = 2 473 € HT + TVA (412,25 € ) = 2 061 € TTC.
Le taux réduit de 0,75 % s'applique si l'acheteur prend l'engagement de revendre l'immeuble. Dès lors que le vendeur est un professionnel de l'immobilier, il faut distinguer selon les différents types de biens : Terrain non constructible : DMTO au taux de 5,80 % par principe et au taux réduit si engagement de revendre.
Les frais de mise en vente
Selon le mode de vente de votre bien, la vente proprement dite peut occasionner des frais. Dans la plupart des cas, un agent immobilier demandera entre 2 % et 5 % du prix de vente pour ses services. En cas de vente publique, cette commission peut même s'élever à 15 %.
Quand paie-t-on les droits de mutation ? Les droits de mutation sont exigibles dès la signature de l'acte de vente.
On parle de mutation à titre gratuit lorsque l'opération est faite sans contrepartie au profit de celui qui la consent. Il en existe deux catégories : les donations qui sont des mutations à titre gratuit réalisées du vivant du donateur, et les successions qui sont des mutations à l'occasion du décès d'une personne.
La taxe de publicité foncière fait partie des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) avec les droits d'enregistrement. L'acheteur doit la payer quand un bien change de mains. Qui la perçoit ? Le notaire qui ensuite les reverse auprès des divers interlocuteurs institutionnels cités plus haut.
L'attestation de mutation se transmet de manière automatique d'agence en agence, dès lors que vous déclarez à votre CAF votre changement de situation. Pour que le nouveau responsable de votre dossier soit en possession de ce document, vous n'avez rien d'autre à faire que de mentionner votre déménagement à l'organisme.
Exemple : dans le cas d'une succession dite “en ligne directe”, c'est-à-dire réalisée entre parents et enfants ou petits-enfants, le taux applicable varie de 5 à 45 % : dans le détail, il est de 5 % jusqu'à un montant taxable de 8.072 euros, passe ensuite à 20 % entre 15.932 et 552.324 euros, pour s'établir finalement ...
Vous n'avez aucune marge de manœuvre possible pour réduire les droits de mutation. Toutefois, vous pouvez essayer de négocier la rémunération du notaire. Depuis la loi Macron de 2016, il peut accorder une remise sur ses émoluments dans le cas de transactions supérieures ou égales à 150 000 €.
Les frais de notaire varient en fonction du département
Ils peuvent néanmoins varier en fonction du bien immobilier concerné, du type d'emprunt et surtout du département. En effet, les droits de mutation sont en partie composés d'une taxe départementale, dont une part (2,37 %) est ensuite prélevée par l'État.
Pour vendre votre propriété sans agent, vous devez également trouver un acheteur et rédiger vous-même un compromis de vente. Celui-ci engage le vendeur et l'acheteur jusqu'à sa signature par un notaire. Le compromis de vente doit contenir les informations suivantes : la date prévue pour la vente du bien immobilier.
Frais de notaire 2022 : 7 à 8 % du prix du bien ancien
Dans le cas de la transaction d'un logement ancien, le montant des frais de notaire s'élève à 7 à 8 % du prix de vente du bien. Cela signifie que pour un bien à 200 000 €, les frais de notaire à régler par l'acquéreur seront compris entre 14 000 et 16 000 €.
Les frais d'acquisition dans l'ancien sont plus élevés car vous devez payer des taxes bien plus importantes. A cela, vous devez encore ajouter les émoluments du notaire ainsi que les débours. Que vous achetiez dans le neuf ou dans l'ancien, cette somme ne varie pas.
Le taux applicable est de 4,931 % jusqu'à 6.500 euros, de 2,034 % entre 6.501 et 17.000 euros, de 1,356 % entre 17.001 et 60.000 euros et de 1,017 % au-delà de 60.000 euros.
Au total, les frais d'un achat s'élèvent à environ 15% du prix de vente (sauf si vous bénéficiez d'un taux réduit ou d'un abattement des droits d'enregistrement). Seule une partie réduite de tous ces frais revient au notaire. L'acheteur peut évaluer tous ces coûts via les modules de calcul disponibles sur notaire.be.
Qui choisit le notaire ? L'acheteur est libre de faire appel au notaire de son choix, qui a compétence sur tout le territoire national et peut si besoin se déplacer. Le vendeur peut souhaiter conserver son propre notaire, et dans ce cas deux professionnels interviendront. Pour l'acheteur, c'est sans conséquence.