C'est au notaire de s'assurer de l'existence d'un éventuel droit de préemption, en déterminant si le bien se situe en périmètre de droit de préemption et le cas échéant, de soumettre à la commune la DIA. Il procède alors à ce que l'on appelle la « purge » du droit de préemption.
Si un bien mis en vente trouve un acquéreur, une fois la promesse de vente signée, le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour le compte du vendeur. On parle de « purge » du droit de préemption.
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité.
Le propriétaire a l'obligation d'adresser la DIA à la mairie
Le plus souvent, c'est le notaire en charge de la vente qui exécute cette formalité, qui remplit le formulaire et l'adresse à la mairie.
La mairie peut exercer son droit de préemption sur un bien (maison, immeuble, terrain) appartenant à un particulier ou une personne morale : Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.).
Généralement, cette démarche est effectuée par le mandataire du vendeur (Notaire ou agent immobilier). La DIA est adressée à la mairie au moins deux mois avant la date prévue pour la signature de l'acte notarié de la vente, afin que la purge du droit de préemption soit réalisée le jour de la vente.
Le propriétaire d'un bien immobilier situé sur une zone de préemption doit, lorsqu'il désire le vendre, informer sa commune en déposant une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Sa déclaration doit indiquer le prix qu'il en demande.
Est-ce obligatoire ? La réponse est oui. La DIA est « une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption. » Si vous décidez de vendre votre bien immobilier sans faire de DIA au préalable, alors il s'agit d'une violation du droit de préemption.
La demande d'annulation doit être faite dans un délai de 5 ans à partir de la date d'acquisition du bien par la mairie. En tant qu'ancien propriétaire du logement ou personne qui aviez l'intention d'acheter le bien préempté, vous pouvez faire un recours auprès du tribunal administratif.
20 jours après le compromis de vente, le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu'un état des créances. Après 45 jours suivant le compromis, l'acquéreur fournit le justificatif de l'obtention de l'offre de prêt.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie. Lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) aux services municipaux.
Attention : le registre des déclarations d'intention d'aliéner (DIA) ne doit pas être confondu avec le registre des préemptions, qui, celui-ci peut être consultépar toute personne qui peut également en obtenir un extrait. Quelles informations sont renseigner dans ce registre des déclarations d'intention d'aliéner ?
Dérogation possible : ce droit de préemption ne s'applique pas lorsque l'acquéreur de l'immeuble s'engage à proroger les contrats de bail en cours à la date de conclusion de la vente.
Une commune peut choisir d'appliquer un droit de préemption renforcé si la mairie l'estime nécessaire. Ce DPU renforcé lui permet de passer outre les exceptions protégeant les copropriétés de plus de dix ans, les immeubles de moins de quatre ans et les cessions de parts de SCI.
Lorsque la SAFER prévenue de sa possibilité de préempter un bien ne se manifeste pas dans un délai de deux mois impartis, son droit est considéré comme purgé.
A défaut de respect de la procédure, la commune peut demander la nullité de la vente. Cette possibilité lui est ouverte pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
La mairie peut exercer son droit de préemption pour réaliser un aménagement urbain d'intérêt général : la création de logements sociaux, la construction d'équipements collectifs ou une opération de renouvellement urbain par exemple.
S'il souhaite vendre, le bailleur doit impérativement en informer le locataire. Ce dernier dispose d'un préavis de six mois pour rendre publique son intention. Ce congé se distingue ainsi du congé de résiliation du contrat de bail, dont le délai est de trois mois. Le bailleur préviendra tous les cotitulaires du bail.
Vous devez faire attention à bien faire valoir votre DIA. Vous ne pouvez pas vous y soustraire. Cela risquerait d'annuler votre vente. Son existence doit donc être prouvée par le meilleur moyen : un acte notarié authentique en la forme.
Les documents d'urbanisme
Ils ne sont pas obligatoires mais il est fortement recommandé de les demander et en pratique, le notaire les demandera systématiquement. Il indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l'opération immobilière projetée est réalisable.
Le propriétaire peut alors vendre son bien au prix figurant dans la DIA à l'acquéreur de son choix. Acceptation au prix : la collectivité peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente.
La collectivité dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour indiquer si elle souhaite ou non acquérir le bien. L'absence de réponse dans le délai imparti équivaut à un refus de préempter.
Le mot "aliénation" désigne le résultat d'une opération juridique qui a pour conséquence de faire sortir un bien ou un droit du patrimoine de celui qui en est l'actuel propriétaire ou l'actuel titulaire. Dans cette acception, il est synonyme de "vendre", de "céder", de "léguer", de "donner".