Le statut du fermage règle les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) dans le cadre du bail rural. Il peut être verbal ou écrit. Dans cette dernière hypothèse, il peut être conclu devant un notaire ou sous seing privé, c'est à dire directement entre le propriétaire et l'exploitant.
Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier à usage agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation. Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales (par exemple, une société) : Propriétaire agricole (bailleur) Locataire, fermier ou métayer (preneur)
411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) fait échapper pour une grande partie les baux de petites parcelles au statut du fermage.
C'est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) transfère à un tiers (le preneur) la jouissance d'un bien rural contre le versement d'un fermage, payable en argent ou en nature. Le bailleur n'a pas, en tant que tel, la qualité d'exploitant agricole.
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
Quel que soit le mode de passation du bail, la commune doit accorder une priorité aux agriculteurs qui s'installent et bénéficient des aides publiques à l'installation, qu'ils résident ou non sur la commune ( article L411-15 du Code Rural ).
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
L'indice des fermages est constaté pour 2022 à la valeur de 110,26 sur la base d'un indice 100 en 2009. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de + 3,55 %.
Les personnes visées à l'article 34 de la loi sur le bail à ferme sont: ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou des conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou des cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Ainsi dans le cas de fermage, le propriétaire perçoit un loyer dont le montant est déterminé dès la conclusion du contrat, les maximas et minimas étant encadrés par le Code rural, alors que dans le cas d'un métayage le bailleur perçoit une part des produits de l'exploitation.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
Le contrat prévoit le paiement du fermage dans l'année de manière fractionnée, selon des échéances trimestrielles, et non pas un paiement annuel. N'ayant pas reçu plusieurs versements, les propriétaires saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail.
Si vous achetez des parcelles louées pendant le cours du bail et que vous souhaitez récupérer ces terres au terme des 9 ans, vous devrez donc obligatoirement obtenir une Autorisation d'exploiter. En effet, vous ne pourrez pas bénéficier du régime de la Déclaration car vous détiendrez ces terres depuis moins de 9 ans.
Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d'une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées. Le bail rural est généralement un bail long d'une durée minimale de 9 ans qui peut s'étendre jusqu'à 25 ans et plus.
En résumé Nous vous conseillons donc, si vous souhaitez vendre votre terrain agricole loué, de prendre contact avec votre fermier pour lui proposer l'achat. En cas de refus d'achat par votre fermier, vous pouvez lui proposer une résiliation amiable de votre bail pour mettre en vente un terrain agricole libre.
1. Le bail de 18 ans. Le bail de 18 ans, renouvelable par période de neuf ans sauf congé motivé, offre au propriétaire non exploitant peu de chance de récupérer ses terres entre les mains d'un exploitant. En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare.
Pour calculer le fermage, une formule existe : Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente.
Le bail rural porte sur les biens ruraux (terres et bâtiments). Il permet une location très cadrée, d'une durée minimale de 9 ans. Un contrat type départemental existe. Un état des lieux, signé par les parties, doit être établi dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée en jouissance.
Le montant du fermage n'est pas libre. Le prix doit être fixé, d'un commun accord, dans des fourchettes fixées par arrêté préfectoral. Le prix tient compte des différents éléments du bail (foncier, bâti…). Pour chaque élément, des barèmes sont arrêtés et s'imposent aux parties.
Les prix moyens sont souvent exprimés en hectares. Pour calculer le prix au m2 du terrain, il vous suffit de prendre le prix à l'hectare puis de diviser par 10.000 (1 hectare = 10.000 m2).
Le statut du fermage est le corps de règles qui encadre les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire), parties à un bail rural.