Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes (consistance, superficie, situation).
Ces charges générales sont réparties entre les copropriétaires, au prorata de la valeur privative de leur lot. C'est ce que l'on appelle “quote-part”. Celle-ci est calculée en « tantièmes» de copropriété, selon la consistance, la superficie et la situation de chaque lot.
Pour pouvoir calculer les charges de copropriété, il faut prendre en compte les tantièmes de chaque lot ainsi que les clés de répartition. Une fois ces deux éléments connus, il suffit d'appliquer la formule suivante : nombre de tantièmes du lot / nombre total de tantièmes x Budget.
Le calcul de la quote-part s'exprime comme suit : budget*(nombre de tantièmes du lot privatif/nombre de tantièmes total).
La répartition des charges de copropriété
Dans le cas d'une charge générale, la répartition des charges est déterminée par la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans l'immeuble. Le calcul se fait alors proportionnellement aux tantièmes qui figurent dans le règlement de copropriété.
Le plus souvent, on prend le montant de la facture d'électricité et de gaz et on le divise par le nombre de colocataires. C'est manière la plus simple de procéder. Vous pouvez également, le répartir en fonction de la surface de la chambre ou de l'usage de du logement.
La régularisation des charges récupérables
Cette opération doit être réalisée avant la fin de l'année civile qui suit l'année de perception des charges. Vous devez procéder à la régularisation des charges dès que possible, de préférence immédiatement après avoir reçu le décompte final des charges de copropriété.
Pour obtenir la quote-part de charges dues par les copropriétaires, le syndic applique la formule suivante : Coût des travaux X Tantièmes du copropriétaire / Nombre total de tantièmes de copropriété.
Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Ils permettent de définir la participation de chaque propriétaire lors de l'assemblée générale. Ils permettent également de répartir le paiement des différentes charges liées aux parties communes.
Le calcul des tantièmes s'effectue dès la mise en place du règlement de copropriété. Il est réalisé par un géomètre expert que vous pouvez trouver sur le site de Combecave Géomètre par exemple ou par un notaire, et ce spécialiste détermine la quote-part de chacun suivant des paramètres donnés.
Les travaux réalisés par une copropriété peuvent donner lieu à une rémunération du syndic qui prend la forme d'un pourcentage (HT) du montant des travaux. Ce taux varie, entre 1 et 3 % (HT), selon si les travaux sont conduits ou non par un maître d'œuvre.
Provisions pour charges de copropriété
Seules sont déductibles les provisions pour dépenses suivantes (comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété) : dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble.
Peut-on payer en plusieurs fois les travaux votés en copropriété ? Par principe, chaque copropriétaire doit payer immédiatement et dès la date d'exigibilité le montant des travaux qui correspond à sa quote-part. Il n'y a donc pas de paiement fractionné.
Chaque année, les charges relatives aux dépenses courantes sont votées par les copropriétaires en Assemblée Générale et figurent dans le budget prévisionnel.
Le « tantième » est un terme générique, qui désigne la proportion d'une grandeur, par un pourcentage ou une fraction. Le « millième » est l'unité de division de l'ensemble de l'immeuble, en mille parts égales. Le millième permet de connaître la valeur relative d'un lot.
Le premier moyen dont dispose votre syndic bénévole est de répartir la charge d'eau par tantième. Le calcul est simple : (Montant de la facture * nombre de tantièmes que le copropriétaire possède) / Nombre de tantièmes total de la copropriété.
Dès lors, la répartition des charges se fait selon la règle des 70/30. Cela signifie que 70 % des charges sont réparties en fonction de la consommation individuelle de chaque logement. Tandis que les 30 % restants sont répartis à partir des tantièmes de chauffage au niveau de chaque copropriété.
La base du calcul est de diviser les parts entre le nombre de personnes concernées. Dans une copropriété, plusieurs éléments doivent être régulièrement payés par les propriétaires (entretien, administration, service…). La quote-part va permettre de répartir ces dépenses de façon équitable.
L'état descriptif de division est obligatoire dès la constitution de la copropriété et annexé au règlement de copropriété. Il est établi soit par un géomètre, soit par un notaire. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les tantièmes sont proportionnels à la valeur relative de chaque partie privative.
En cas de travaux : l'assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux. Il peut alors s'agir d'une majorité simple, absolue ou à la double majorité prévue par l'article 26 de la loi susmentionnée.
Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant : Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou son représentant) Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.
Calcul pour les charges à régulariser
Vous devez vous baser sur la différence entre les charges réelles encourues et les provisions pour charges versées par le locataire pour une période donnée. Si les provisions n'ont pas couvert les dépenses réelles, le locataire devra régler la différence lors de la régularisation.
Pour régulariser les charges locatives il reste alors à comparer aux provisions de charges payées. Si le locataire a payé 90€ de charges mensuelles par exemple, soit 1080€ au total, en tant que bailleur, vous pouvez lui réclamer la somme de 1193,58€ – 1080€ = 113,58€, en guise de régularisation.