Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
Les servitudes et les sources du droit
Les servitudes de droit privé : elles trouvent leur source dans le Code civil : articles 637 à 710 dans un titre intitulé "Des servitudes ou services fonciers".
Pour savoir s'il y a un droit de passage sur son terrain, il faut … Comprendre 2 choses : s'il y a vraiment un terrain enclavé (le fonds dominant) qui n'a que votre propriété (le fonds servant) comme recours pour accéder à la route … alors la loi vous oblige d'octroyer un droit de passage.
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
On calcule la distance à compter du bout du parement (rebord ou bord) extérieur de la fenêtre ou de l'ouverture (balcon, terrasse, etc.). Pour le calcul des vues obliques, il faut se placer dans l'angle de l'ouverture la plus proche vers la propriété de votre voisin. Une servitude de vue dépasse donc ces mesures.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
La servitude de vue, définie par l'article 637 du Code civil, ne concerne que les propriétés privées contiguës, et englobe dans les ouvertures et vues : les terrasses, les fenêtres, portes-fenêtres, fenêtres de toit, lucarnes, balcons ou encore les loggias, escaliers et échelles fixes extérieurs.
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
La servitude de passage peut prendre fin si le terrain n'est plus enclavé, par exemple par la création d'une route ou d'un chemin desservant le terrain et lui permettant d'accéder à la voie publique. La fin de la servitude pourra alors être constatée par le juge ou par accord amiable entre les deux propriétaires.
Il existe deux grands types de servitudes : 1) les servitudes dites "de cour commune", qui sont des servitudes d'urbanisme, 2) les servitudes de droit privées, régies par les articles 637 et suivants du Code civil.
En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal. Il faut obtenir l'accord du propriétaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
Comment procéder ? Pour constater l'extinction d'une servitude, mieux vaut commencer par négocier, en présence d'un notaire, un accord amiable avec le bénéficiaire de la servitude. Si un accord est conclu, la suppression de la servitude fait l'objet d'un acte notarié qui sera publié et mentionné au fichier immobilier.
Un terrain est dit « enclavé » lorsqu'il n'a aucun accès à la voie publique ou, situation plus fréquente, lorsqu'il n'a qu'un accès insuffisant. Le propriétaire du terrain peut alors invoquer le droit au désenclavement pour s'assurer un accès satisfaisant à sa propriété depuis la voie publique.
En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal. Il faut obtenir l'accord du propriétaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
Comment la démontrer ? Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.
Les servitudes sont des contraintes inhérentes à certaines propriétés. Elles obligent le propriétaire d'un terrain de tolérer certains agissements de ses voisins ou de la mairie ou de s'abstenir de certains travaux ou aménagement, en faveur d'un autre terrain, propriétaire ou en faveur de l'utilisation commune.
C'est le propriétaire du fonds dominant, c'est-à-dire de celui qui bénéficie de la servitude (1) qui a la charge des frais d'entretien du passage . Toutefois, si le passage est utilisé par le propriétaire du terrain sur lequel s'exerce la servitude, ces frais sont partagés (2).
Un droit de passage est une servitude qui peut être fixée pour 30 ans. Cependant, il existe deux cas où ce droit peut être aboli. C'est notamment le cas si la servitude n'a plus raison d'être ou si la servitude a été annulée par les deux propriétaires dans une convention signée par les deux parties.
L'extinction d'une servitude doit généralement faire l'objet d'une radiation au registre foncier basée sur un acte juridique. Cet acte est généralement un contrat établi entre les propriétaires des fonds dominants et servants. Ce contrat n'a pas besoin de faire l'objet d'un acte authentique.
Conformément à l'article 710bis du Code Civil (devenant dans le nouveau Code l'article 3.128), à la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d'une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
La loi permet à une personne occupant un bien depuis plus de 30 ans d'en devenir propriétaire, à certaines conditions, sans qu'il n'ait à payer ni à fournir de titre ou de preuve de sa bonne foi (art. 2262 du code civil). En attendant, il en est le "possesseur".
Votre voisin n'a tout simplement pas le droit de s'immiscer dans votre vie privée ou de faire sien l'aspect privé de votre vie. Que vous en soyez informé ou non, le fait d'installer une caméra avec une vue vers votre domicile ou votre chemin est passible d'un an d'emprisonnement.
On peut notamment le déduire d'une lecture a contrario de l'article 657 du Code civil. Selon cet article, inchangé depuis 1804, « tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen ». A l'inverse, on ne peut s'appuyer sans autorisation sur un mur privatif.
Selon la Loi, le droit de passage est une servitude discontinue qui ne peut pas faire l'objet d'une prescription acquisitive.