Le calcul du fermage viticole s'effectue en tenant compte : du nombre d'hectares loués, du nombre d'hectolitres produits par hectares : ce nombre est fixé entre les parties en fonction de la production plus ou moins importante et qualitative des vignes.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
Pour calculer le fermage, une formule existe : Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente.
C'est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) transfère à un tiers (le preneur) la jouissance d'un bien rural contre le versement d'un fermage, payable en argent ou en nature. Le bailleur n'a pas, en tant que tel, la qualité d'exploitant agricole.
Cet indice s'appuie sur l'examen des comptes de l'agriculture 2021. Il repose à 60% sur l'indice d'évolution du revenu brut d'exploitation agricole (RBEA) à l'hectare national des cinq dernières années et à 40% sur l'évolution du niveau général des prix correspondant au prix intérieur brut de l'année précédente.
Le propriétaire calcule ensuite le fermage mais aussi la part de la taxe foncière à la charge du fermier. Depuis 2006, il a été institué une exonération de 20 % de la part communale et intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférentes aux terrains à usage agricole.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare.
De 4 000 € à 16,2 M€ l'hectare
En moyenne, en 2020, le prix de l'hectare de vigne AOP (Appellation d'origine protégée) – hors Champagne - a augmenté de 1,3 % grimpant à 150 500 €/ha par rapport à 2019.
Baux soumis au statut du fermage sous conditions
Vente d'herbe : le propriétaire vend l'herbe de son pré à un exploitant qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural.
Le paiement intervient aux échéances spécifiées dans le bail, les plus courantes : 11 mai et 11 novembre. La date ainsi fixée est impérative, et le bailleur pourrait faire courir des intérêts immédiatement après, indépendamment d'une mise en demeure.
Dans la majorité des baux, il est mentionné que le fermier doit rembourser 1/5 des impôts fonciers non-bâtis, 1/2 de la taxe Chambre d'agriculture et 8 % au titre de la participation aux frais de gestion.
En 2019, l'indice annuel du fermage est de 1.66 % ainsi il faut majorer les fermages encaissés en 2018 (avant imputations des taxes dues par le fermier) : • soit en multipliant les loyers perçus en 2019 nets des taxes par 1.0055 • soit en multipliant la base du fermage 2009 par 1.0534 (indice 2009 calculé pour 2020).
Depuis la réforme de l'indexation des fermages en 2010, le loyer doit être actualisé selon la variation de l'indice NATIONAL des fermages, publié chaque année par arrêté ministériel. Celui-ci présente la variation de l'indice national en base 2009 (base = 100) ainsi que la variation annuelle de l'indice.
L'indice des fermages est constaté pour 2022 à la valeur de 110,26 sur la base d'un indice 100 en 2009. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de + 3,55 %.
Le statut du fermage est le corps de règles qui encadre les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire), parties à un bail rural.
L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26, soit une hausse de 3,55 % par rapport à 2021. La valeur du quintal de blé fermage pour 2022 dans le Pas-de-Calais est de 27,39 €.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.
l'exploitant et ses héritiers peuvent tout d'abord faire ce choix à l'amiable, à condition bien souvent de valider le partage par un acte notarié ; l'attribution peut également se faire de manière judiciaire, en cas de désaccord et si la personne à qui revient l'exploitation de droit le décide.
Le cépage, l'âge des vignes, les taux de manquants sont des éléments déterminants pour valoriser les vignes. Mais ces critères ne sont pas suffisants, il faut en effet tenir compte de la densité de plantation, de la largeur des rangs et bien entendu du marché local ainsi que la qualité du terroir.
En moyenne, un pied de vigne produit 1,5 à 2,5 kg de raisins pour un vin de qualité à rendement réduit, ce qui donne 1,5 à 2 bouteilles de vin de 0,75 l chacune.
Le revenu d'un exploitant propriétaire de ses vignes varie en fonction de la taille, de la situation du domaine et, bien sûr, de la qualité et de la renommée de sa production. Les viticulteurs sous appellation d'origine ont des revenus de 2 500 à 2 800 € par mois.
Des frais de dossier d'un montant de 400 € HT sont demandés, une fois en début de convention ; l'enregistrement est gratuit. Qu'est-ce qu'un bail Safer ?
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
De 500 à 57 980 € l'hectare de terre agricole
- des terres louées totalement ou en partie, et d'une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département, seuil inférieur à 70 ares ; - des terres à la vente dans les départements d'outre-mer ; - des vignes à la vente.