Le contrat prévoit le paiement du fermage dans l'année de manière fractionnée, selon des échéances trimestrielles, et non pas un paiement annuel. N'ayant pas reçu plusieurs versements, les propriétaires saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail.
Elle est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La mise en demeure doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article L. 411-31, I, 1°, du code rural et de la pêche maritime relatifs à la résiliation pour défaut de paiement du fermage.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
L'indice des fermages est constaté pour 2022 à la valeur de 110,26 sur la base d'un indice 100 en 2009. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de + 3,55 %.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare.
C'est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) transfère à un tiers (le preneur) la jouissance d'un bien rural contre le versement d'un fermage, payable en argent ou en nature. Le bailleur n'a pas, en tant que tel, la qualité d'exploitant agricole.
Pour calculer le fermage, une formule existe : Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente.
Le montant du fermage n'est pas libre. Le prix doit être fixé, d'un commun accord, dans des fourchettes fixées par arrêté préfectoral. Le prix tient compte des différents éléments du bail (foncier, bâti…). Pour chaque élément, des barèmes sont arrêtés et s'imposent aux parties.
Le propriétaire calcule ensuite le fermage mais aussi la part de la taxe foncière à la charge du fermier. Depuis 2006, il a été institué une exonération de 20 % de la part communale et intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférentes aux terrains à usage agricole.
Bail ordinaire
Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.
Sur le fondement de la décision ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du fermier, l'Huissier de justice pourra expulser le fermier et rendre au propriétaire la jouissance de son bien. L'Huissier de justice pourra également assurer le recouvrement des sommes qui vous sont dues.
Muni de la référence cadastrale de la parcelle, la solution la plus évidente est de se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la mairie de la commune, ou auprès du secrétaire de mairie pour les communes de taille modeste.
Le statut du fermage est le corps de règles qui encadre les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire), parties à un bail rural.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Le prix d'un bail agricole varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que la qualité et le rendement des terres auquel il appartient. A titre indicatif, on compte environ entre 92,95 et 140,78 €/ha par an pour les bonnes terres en Charente entre 20,31 et 52,04 €/ha par an pour les moins bonnes.
Dans la majorité des baux, il est mentionné que le fermier doit rembourser 1/5 des impôts fonciers non-bâtis, 1/2 de la taxe Chambre d'agriculture et 8 % au titre de la participation aux frais de gestion.
Des frais de dossier d'un montant de 400 € HT sont demandés, une fois en début de convention ; l'enregistrement est gratuit. Qu'est-ce qu'un bail Safer ?
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
Louer un champ en tant que particulier ou professionnel. Comme pour la location d'un terrain, la location d'un champ peut se faire aussi bien par un particulier que par un professionnel. La réglementation applicable varie alors selon les situations.
En conclusion, que vous soyez un particulier avec un projet de vie plus proche de la nature, un porteur de projet agricole, ou tout autre particulier avec un projet plus personnel que professionnel, vous avez la possibilité d'acheter un terrain agricole.
II. La résiliation du bail rural à l'initiative du bailleur. Le bailleur ne pourra résilier le bail à ferme que dans trois cas : pour faute du preneur, pour changement de destination et en cas de décès du preneur.
Si le montant du fermage est manifestement excessif ou sous-estimé, le bailleur ou le fermier peut exercer une action en révision de fermage anormal en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) afin qu'il fixe un nouveau fermage dit « normal ».