Buanderies, débarras, séchoirs ou encore celliers font partie des surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable dès lors que ces pièces sont intérieures au logement, c'est-à-dire qu'il n'est pas besoin de passer par l'extérieur pour y accéder, et que leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.
Étant donné qu'il est réservé au stationnement de véhicules, le garage ne fait pas partie de la surface habitable. Comme les caves et les combles non aménagés, ces espaces n'entrent pas dans le calcul de la surface habitable puisqu'ils ne remplissent pas les conditions fixées par le Code de la construction.
Superficie habitable : ce qu'il faut retenir
La surface habitable représente donc la superficie des pièces de vie intérieures et quotidiennes dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre. Elle ne doit pas être confondue avec la surface utile ou loi Carrez.
Les sous-sols et les caves sont également exclus de la surface habitable, peu importe qu'ils soient aménagés ou non. Pour mémoire, la « surface habitable » doit obligatoirement figurer dans un contrat de location (2), mais n'est pas nécessairement retenue dans l'acte de vente d'une maison.
Au sein d'un logement, est considérée comme pièce principale toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour. Une chambre, un séjour, bureau ou bibliothèque rentre donc dans cette définition. En revanche, les salles de bain, WC, ou cuisine, ne sont pas considérées comme des pièces principales.
Les surfaces des planchers dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas calculées, ainsi que les caves, les garages, les emplacements de parking, etc. Vous pouvez effectuer ce mesurage vous-même, mais il reste préférable de passer par un professionnel qui présente une responsabilité civile professionnelle.
Il faut tenir compte des pièces de moins de 30 M² et de plus de 9 M². Les pièces telles que la cuisine, les toilettes, la salle de bain ne doivent pas être prises en compte. En revanche, une pièce d'une superficie supérieure à 30 M² compte pour 2 pièces.
Quelle surface est retenue par l'administration fiscale ? La surface affichée est la surface réelle (sauf indication contraire). La surface réelle est différente de la surface habitable ou de la surface dite « Loi Carrez ».
Alors, notez tout simplement que la création d'une nouvelle surface habitable doit faire l'objet d'une révision de votre taxe d'habitation ainsi que de votre taxe foncière. À ce titre, vous devez demander un document (formulaire H1) pour indiquer cette modification et la surface que ce nouveau bien occupera.
Cette dernière prendra en compte les pièces principales de votre logement (chambre, salon, salle de bain, etc.) mais également les annexes (couloirs, entrées, rangement, etc.) ainsi que les éléments considérés comme secondaires (garage, cave, terrasse, jardin, etc.).
Le mode de calcul de la taxe foncière sur les garages dépend de deux variables : d'une part, la valeur locative cadastrale (c'est-à-dire le loyer annuel qu'une habitation produirait si elle était louée dans des conditions normales) et, d'autre part, les taux votés par les collectivités territoriales.
Isoler et chauffer votre garage pour le rendre habitable
Vous pouvez choisir d'isoler les murs intérieurs de la pièce mais vous devez savoir que ces travaux auront pour effet de réduire la surface habitable de quelques mètres carrés. L'isolation thermique par l'extérieur peut aussi être envisagée.
Elle figure dans vos avis d'imposition sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière. Le fisc détermine d'abord une surface pondérée qui n'a rien à voir avec la surface Carrez.
La surface d'une terrasse peut être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot, si ces critères sont remplis. À défaut, elle ne peut être ajoutée aux mètres carrés mesurés et vendus. C'est ce que rappelle la Cour de cassation, dans ces deux arrêts.
Si l'on prend comme exemple un appartement 3 pièces de 100m2 avec un balcon de 10m2 et des combles non aménagées, alors la surface loi Carrez est de 95m2, et la surface habitable est de 90m2. Pour la surface utile, il faut rajouter 50% de la superficie du balcon soit 5m2. L'appartement a donc une surface utile de 95m2.
Les biens exonérés
A contrario, toutes les surfaces non couvertes ou ouvertes sur un côté ne sont pas imposables à la taxe : terrasse, pergola, etc.
Il est donc impératif d'indiquer à l'administration, via le nouveau service en ligne « Biens immobiliers », la situation de votre (ou vos) logement(s) au 1er janvier 2023. Le ou les biens bâtis à usage d'habitation dont vous êtes propriétaire sont ainsi affichés dans le nouveau service en ligne « Biens immobiliers ».
En pratique, sont exonérés de plein droit, de toutes les parts de la taxe d'aménagement, les abris de jardin dont la surface est inférieure ou égale à 5 m². Sur délibération de la collectivité, peuvent être exonérés, en totalité ou partiellement, les abris de jardin d'une surface supérieure à 5 m².
Nombre de pièces d'habitation / Pièce d'habitation
Le nombre de pièces d'habitation est le nombre de pièces à usage d'habitation (y compris la cuisine si sa surface est supérieure à 12 m²), ainsi que les pièces annexes non cédées à des tiers (chambres de service...).
Comment justifier qu'un local n'est pas habitable :
La preuve peut être apportée par tous moyens. Il peut s'agir d'une facture de gaz ou d'électricité justifiant d'une absence de consommation ou d'une fermeture de compteur, il peut s'agir également d'une facture de déménagement.
En bref, Le garage est une pièce très importante dans une maison, celle-ci augmente de façon significative la valeur de votre domicile. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de conseils et pour vos rénovations reliées à votre garage.
Qu'est-ce qui est considéré comme une surface annexe ? Les pièces ou espaces suivants constituent les surfaces annexes : un grenier, des combles non-aménagés, un balcon, une véranda ou loggia, une remise, un atelier, un cellier, un sous-sol, une cave… à condition d'être réservés à l'usage exclusif du locataire.
Un salon-salle à manger peut compter pour deux pièces habitables… Même s'il est constitué d'un espace unique, un salon-salle à manger peut être considéré comme deux pièces habitables distinctes. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 14 mars 2019.