Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas).
Elle peut être menée de façon individuelle ou collective. Vous devez pour cela envoyer une lettre de mise en cause par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre notifie le motif de mise en cause et ordonne au syndic le respect de ses obligations. Un délai de réponse de 8 jours lui est laissé.
Comment sortir d'une copropriété sans syndic ? Pour sortir de cette situation, il convient de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour élire un nouveau syndic. C'est d'ailleurs une excellente occasion pour passer d'un syndic professionnel à un syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif).
La consignation des charges comme levier d'action
Les copropriétaires mécontents ont un recours assez efficace : la consignation des charges. Si vous êtes copropriétaire et en litige avec votre syndic, vous pouvez demander l'accord du juge d'instance pour verser vos charges à la Caisse des Dépôts.
Selon les dispositions du code de la construction et de l'habitation, si aucun syndic n'a été désigné, le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente est tenu d'immatriculer automatiquement le syndicat des copropriétaires.
Pour ouvrir un cabinet de syndic, il est impératif de répondre à plusieurs critères : posséder une garantie financière de 110.000 euros, détenir un diplôme pertinent ou justifier d'une expérience adéquate, souscrire à une assurance civile professionnelle et obtenir la carte professionnelle de gestion immobilière.
De qui s'agit-il ? Le syndic non professionnel est choisi parmi les copropriétaires. Il doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.
Des montants relativement similaires entre une copropriété de 3 lots à 10 lots sont souvent appliqués par les syndics de copropriété. Par exemple, le forfait de gestion d'une minuscule copropriété de 2 à 10 lots sera de 2000€. Pour les plus grandes copropriétés, les coûts de gestion vont de 150 à 200€ par lot.
Le propriétaire d'un logement en location s'acquitte toujours des charges de copropriété, cependant, il peut tout à fait demander le remboursement de certaines sommes auprès de son locataire : il s'agit des charges locatives dites « récupérables ».
Qui doit payer les charges de copropriété ? En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété.
Qui peut sortir d'une copropriété ? Lorsqu'il est physiquement possible de séparer les bâtiments et le sol constituant une copropriété, le(s) copropriétaire(s) dont le(s) lot(s) sont « détachables » peut envisager de sortir de la copropriété.
Sont également dispensées les copropriétés de moins de 10 lots quand la dérogation a été votée à l'unanimité par l'assemblée générale. Son but est de permettre le financement de futurs travaux, notamment liés à la rénovation énergétique de la copropriété.
Dans ce cas, le syndic est en mesure de reconvoquer une nouvelle assemblée générale pouvant inscrire à l'ordre du jour de nouvelles candidatures. Le principe est qu'il dispose d'un mandat valable non pas forcément au jour de l'assemblée générale mais au jour où il la convoque.
Pas de parties communes, pas de copropriété obligatoire
La division d'un bien immobilier par lots n'est pas le seul critère d'application du statut de la copropriété.
Passer par une conciliation à l'amiable
La conciliation à l'amiable est la première étape pour tenter de régler un litige avec votre syndic de copropriété. Pour engager la conciliation, envoyez à votre syndic une lettre de mise en cause avec accusé de réception.
Syndicat de copropriétaires et conseil syndical
Le conseil syndical a un rôle d'assistance et de contrôle mais peut se voir confier d'autres missions.
Les honoraires sur travaux
Ceux-ci doivent néanmoins être détaillés selon un taux dégressif en fonction du montant des travaux. BON À SAVOIR : En moyenne, les coûts d'un syndic de copropriété concernant les travaux est souvent compris entre 1 et 3 % HT du montant des travaux en fonction de leur importance.
Les charges locatives (autrement appelées charges récupérables) sont des dépenses payées par le propriétaire qui les récupère ensuite auprès du locataire. Dans les immeubles d'habitation, le syndic de copropriété facture des prestations afférentes au lot que possède le propriétaire.
Les honoraires du syndic professionnel liés au forfait annuel se traduisent par un coût par copropriétaire. En moyenne, ils se situent entre 120 et 200 euros par an et par copropriétaire. Cela correspond approximativement à un peu plus de 10% du montant global des charges de la copropriété.
Paiement des charges de copropriété
Afin d'assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l'ensemble des dépenses, le syndic vous demandera au début de chaque trimestre le paiement d'une provision égale au quart du budget (l'assemblée générale peut opter pour un versement semestriel ou mensuel).
Les charges courantes sont définies comme les dépenses indispensables régulièrement avancées pour la conservation et l'entretien des parties communes d'une même propriété.
Les travaux qui ont été votés entre la promesse et la vente soient à la charge de l'acquéreur sous réserve qu'il ait été convié à l'AG et que le vendeur lui ait donné pouvoir pour voter.
Le conseil syndical a pour mission principale d'assister le syndic et de contrôler sa gestion quand le syndic est professionnel ou bénévole. Cela signifie que les conseillers syndicaux sont amenés à donner leur avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toute question qui concerne le syndicat des copropriétaires.
Le syndic bénévole est un copropriétaire qui exerce les fonctions de syndic conformément au vote de l'assemblée générale. En tant que non-professionnel, il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.
L'assemblée générale est alors appelée à désigner le nouveau syndic de copropriété et approuve son contrat à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).