L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L'usufruitier a des droits et obligations. Le droit à l'usufruit est temporaire.
La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
Est-ce que l'usufruitier peut vendre ? Pour vous spoiler la suite, la réponse est non, mais oui. Vous ne pouvez pas vendre, car vous ne détenez aucun droit de propriété sur le bien. Toutefois, si le nu-propriétaire est d'accord pour vendre, la transaction pourra avoir lieu.
Des enfants en commun. Un choix à faire entre 25 % de l'héritage et 100 % de son usufruit. Dès lors que tous les enfants du défunt sont aussi ceux du conjoint survivant, celui-ci peut hériter à son gré soit de la pleine propriété d'un quart de la succession, soit de la totalité de l'usufruit.
En matière de droit immobilier, il faut bien distinguer deux entités juridiques bien distinctes : L'usufruit : permet d'utiliser le bien et d'en percevoir des revenus. La nue-propriété : permet de disposer de ce logement ou terrain, c'est-à-dire de la vendre, de le donner ou de le détruire.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
Article 619 du Code civil. – L'article 619 du Code civil dispose que « l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans ». Ce texte, par une formulation a contrario, plafonne à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale.
La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème établi par l'administration fiscale. Exemple : si l'usufruitier a entre 71 ans et moins de 81 ans, la valeur de son usufruit correspond à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
Par conséquent, une personne qui détient l'usufruit d'un bien ne pourra vendre que sa part d'usufruit, la nue-propriété restant la possession d'autres personnes, qui sont souvent les héritiers du bien immobilier, ou d'autres personnes qui ont acheté le bien en nue-propriété.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
Étant donné que l'usufruitier dispose de la jouissance du bien démembré, il peut le louer ou l'habiter. Comme n'importe quel autre bailleur, en cas de location, il en tire des loyers, desquels il peut déduire les charges qu'il a effectivement payées.
En résumé : Une donation devra porter sur la nue-propriété si l'optique est la transmission de patrimoine. Par contre, si l'objectif est la transmission de revenus, la donation devra alors porter sur l'usufruit.
C'est aussi l'usufruitier qui doit payer les impôts liés à l'habitation et souscrire une assurance multirisque habitation, pour couvrir les dommages qu'il pourrait occasionner à la maison. De son côté, votre enfant (nu-propriétaire) devra souscrire un contrat habitation couvrant le bâtiment.
Oui, le conjoint survivant peut vendre sa maison au décès de son partenaire, mais à condition d'obtenir l'accord des autres héritiers : dans le cas où le conjoint survivant a l'usufruit de la maison : il peut vendre si et seulement si l'ensemble des nus propriétaires (c'est-à-dire vos enfants) donnent leur accord.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété échue entre-temps à la succession du nu-propriétaire, de sorte que les légataires universels de l'usufruitier sont tenus de restituer à la succession de ce dernier la créance de restitution.
L'année de vos 70 ans, la valeur de l'usufruit s'élève encore à 40%. Elle est de 30% avant 81 ans révolus et 20% avant 91 ans révolus.
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision, affirme le Code civil. Pourtant, la vente ne peut être décidée par les héritiers qu'à l'unanimité. Si l'un d'eux bloque, seul le juge peut l'imposer.
Le propriétaire d'un bien peut transmettre l'usufruit sur ce bien à un tiers, lequel devient donc l'usufruitier. La transmission peut se faire par donation ou par testament.
La donation d'un bien immobilier au sens strict
C'est une donation irrévocable et donc définitive. Au jour de l'acte, sauf disposition contraire, la personne désignée comme donataire devient propriétaire de l'ensemble du logement concerné.
L'option pour l'usufruit permet au conjoint de disposer de l'ensemble des biens de la succession jusqu'à son décès. Ce choix est avantageux notamment lorsque le conjoint est âgé et que votre succession comprend un ou plusieurs biens immobiliers qu'il pourra à sa guise décider d'occuper ou de mettre en location.
aux propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition dont le revenu fiscal de référence de l'année précédente est inférieur à la limite de l'article 1417-I du CGI ; sous réserve de remplir la condition de cohabitation (identique à celle exigée pour l'exonération totale).
L'usufruitier est redevable des dépenses d'entretien, c'est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble (il n'y a pas de définition légale : les travaux d'entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations).