Vous avez le projet d'acheter un bien avec le statut LMNP ? En principe, il vous est impossible de le faire avec une SCI.
En effet, une SCI est une structure juridique qui permet de mettre en commun des biens immobiliers pour les louer, ce qui correspond à l'activité d'un loueur en meublé.
Quelle société pour du LMNP ? Le statut LMNP est compatible avec plusieurs formes de sociétés : la société en nom collectif (SNC), l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), la société civile immobilière (SCI) mais aussi la SARL (société à responsabilité limitée) de famille.
La location LMNP est un statut accessible à tous les contribuables français dont l'activité principale n'est pas l'investissement immobilier. Ainsi, un particulier peut décider d'être loueur meublé non professionnel afin de préparer sa retraite par exemple.
Le LMNP concerne uniquement la location meublée, alors que la SCI permet d'investir dans une location meublée ou vide. Le plafond de la LMNP limite l'activité commerciale du bailleur mais la SCI n'impose pas de limite de recettes.
Dès lors, le contribuable peut opter entre deux régimes distincts pour l'imposition de ses revenus locatifs : le régime micro-BIC. le régime réel.
Mais l'un des avantages majeurs du LMNP (au régime réel) est la possibilité d'amortir le bien loué. Cela signifie que vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs imposables. L'amortissement est calculé sur la valeur hors terrain du bien et sur une durée déterminée.
Comment immatriculer une LMNP ? Pour obtenir votre immatriculation LMNP, vous devez d'abord remplir le formulaire P0i dans les quinze jours qui suivent le début de la location de votre bien. Ce formulaire vous permet de déclarer votre activité de location meublée.
Depuis le 01/01/2023, les LMNP qui viennent de créer leur activité de location meublée doivent faire leur immatriculation LMNP sur le site de L'INPI et non plus sur Infogreffe. Vous y renseignerez vos choix de régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) ainsi que votre régime de TVA.
Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles).
EURL : une forme de société adaptée à la location meublée
Louer en meublé est fiscalement considéré comme une activité commerciale. La société qui détient et loue le bien doit, par conséquent, avoir obligatoirement un objet commercial (et non pas un objet civil).
Pour l'exercice d'un investissement locatif, certains statuts juridiques sont avantageux par rapport à d'autres. Il s'agit de la société civile immobilière (SCI), la société à responsabilité limitée de famille (SARL de famille), et la société par actions simplifiées (SAS).
L'investissement immobilier à visée locative en SCI comporte de nombreux avantages : fiscaux, de gestion, etc. La SCI peut louer son bien à titre onéreux ou gratuit à l'un de ses associés. Il convient toutefois de respecter les règles générales à la location afin d'éviter d'être sanctionné par l'administration fiscale.
La création d'une SCI peut se faire dans le but de louer ou réaliser un investissement locatif. Cela permet de développer le projet entre plusieurs personnes afin d'augmenter les revenus et la rentabilité des investissements. Louer à travers une SCI permet d'avoir une relation moins personnelle avec les locataires.
La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1. La déclaration doit désormais être obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal des professionnel de la SCI.
LMNP : Puis-je louer ma résidence principale ? Vos enfants sont partis de la maison et vous avez de l'espace disponible ? Vous souhaitez vous constituer un complément de revenu ? Sachez qu'il est possible de louer tout ou partie de votre habitation principale en LMNP.
La réponse est oui, ce qui offre un réel atout à l'investisseur si celui-ci peut se le permettre.
Le LMNP est destiné aux propriétaires particuliers, avec des recettes locatives annuelles ne devant pas dépasser 23 000 € ou 50% des revenus globaux du foyer. En revanche, le LMP s'adresse à ceux louant à titre professionnel, avec des loyers annuels devant dépasser 23 000 €.
Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement de l'ordre de 50 % sur vos recettes locatives. En d'autres termes, vous pouvez réduire de moitié vos revenus imposables et, par conséquent, l'impôt que vous devez vous acquitter.
Pour ce qui est des biens immobiliers en LMNP, l'amortissement se fait sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Cela correspond à un taux d'amortissement de 2,5 à 4 % par an. En principe, la durée de l'amortissement est calquée sur la durée de l'emprunt immobilier qui a permis l'acquisition du bien immobilier.
Toute personne occupant un logement au 1er janvier de l'année est redevable de la taxe d'habitation, qu'elle soit locataire, propriétaire ou occupant à titre gratuit. En cas de résidence secondaire, un contribuable doit s'acquitter de la taxe d'habitation pour les deux logements.
👉 La loi de Finances pour 2024 vient alourdir la fiscalité des meublés de tourisme à compter du 1er janvier 2024. les meublés de tourisme non classés voient leur fiscalité passer de 50 % à 30 %. Tandis que le plafond de revenus locatifs passe de 77 700 à 15 000 €.
La création d'une SCI familiale peut entraîner des tensions familiales en cas de désaccord sur la gestion des biens immobiliers, et la vente des parts sociales peut être compliquée. De plus, les frais de création et de gestion d'une SCI familiale peuvent être élevés.
Rien n'interdit à une société civile immobilière (SCI) qui détient des biens locatifs de les louer à ses propres associés. Ce schéma, dit de location à soi-même, ne doit toutefois pas conduire à une optimisation fiscale, au risque d'être sévèrement redressée sur le fondement de l'abus de droit.
Les emprunts. Une fois la société constituée, les associés peuvent faire emprunter les fonds nécessaires à l'acquisition immobilière par la SCI(le calcul d'intérêt de crédit en SCI se fait d'une façon spécifique). Le gérant formule la demande et monte le dossier à cet effet.