Le bail emphytéotique permet à la collectivité de louer un terrain surlequel, l'emphytéote doit améliorer, entretenir et réparer les constructions existantes ou construites pendant le bail [art. L451-8 (c. rural et pêche maritime)].
Le bail emphytéotique a pour objet de prévoir la location d'un bien immobilier. Il peut s'agir aussi bien d'un immeuble à usage d'habitation, commercial, artisanal, industriel ou encore rural. Autrement dit, tous les biens immobiliers sont concernés.
Définition du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique, ou emphytéose, est un bail de très longue durée. Il est conclu pour 18 ans au minimum et peut dépasser les 99 ans, jusqu'à 999 ans dans certains pays. Le contrat de bail emphytéotique donne un droit réel immobilier à l'emphytéote, le locataire.
Le bail emphytéotique doit être conclu pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans.
En principe, c'est le propriétaire de la propriété bâtie ou non qui doit payer la taxe foncière. Cependant, dans le cadre du bail emphytéotique, la taxe est mise à la charge du preneur, c'est-à dire l'emphytéote.
Le contrat de location emphytéotique permet au locataire, appelé emphytéote, de disposer d'un droit réel immobilier. En pratique, cela signifie qu'il est propriétaire de son logement et peut en disposer à sa guise, en y effectuant des travaux par exemple.
Il s'agit de calculer la rentabilité de l'apport-terrain. Le loyer ou rede- vance annuelle est donné par la formule suivante : R = (V - S) x T où - V : valeur vénale du terrain - S : somme à placer à la conclusion du bail pour obtenir en fin de bail la valeur résiduelle des constructions édifiées par le preneur.
Baux exclus du statut du fermage
Les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas dans les cas suivants : Location portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier. Location conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance)
La cession du bail emphytéotique, comme sa constitution, nécessite un acte notarié ou un écrit sous seing privé déposé au rang des minutes d'un notaire, avec reconnaissance d'écriture et de signature.
Ce dernier peut être un gérant, un exploitant agricole ou un locataire qui a signé un contrat de location ou de sous-location. Rappelons que l'emphytéote doit verser une redevance au propriétaire. Le paiement du « canon emphytéotique » se fait par annuités périodiques.
Le bail emphytéotique privé est un bail de longue durée exercé sur un terrain du domaine privé de la collectivité, consenti pour une durée qui ne peut être inférieure à 18 ans et pouvant atteindre 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur un droit réel (c'est-à-dire un droit qui porte directement sur une ...
En effet, disposant d'un droit réel sur l'immeuble, il pourra le donner à bail (bail commercial, bail d'habitation, conven- tion d'occupation précaire). Pour pouvoir être qualifié d'emphyteotique, un tel bail doit nécessairement être un bail << tous commerces » lorsqu'il porte sur un im- meuble à usage commercial.
- Les gros murs et les voûtes ; - Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; - La réparation des digues, des murs de soulèvements, des clôtures également en entier. Le statut des baux commerciaux interdit formellement au bailleur de laisser à la charge du locataire les dépenses relatives à ces travaux.
La différence essentielle entre un bail et une cession d'usufruit est que le bail est un droit personnel alors que la cession d'usufruit correspond à un transfert de droit réel immobilier. Une cession d'usufruit opère un démembrement du droit de propriété.
Le bailleur emphytéotique doit dès lors reprendre chaque année un pourcentage déterminé des amortissements déjà comptabilisés. Chaque année, un montant équivalent à la valeur résiduelle divisé par la durée de l'emphytéose doit être repris.
Cette redevance comprend le loyer et les charges (consommations d'eau, d'électricité), mais aussi certaines prestations (blanchissage des draps, etc.) et le mobilier mis à votre disposition.
Dans la mesure où les deux parties sont d'accord pour mettre fin à l'amiable au bail emphytéotique, il y lieu de formaliser cette décision dans un document écrit établi, pour respecter le parallélisme des formes, par devant notaire.
Vous pouvez parler à votre fermier de votre projet de vente. Si vous trouvez un accord sur les modalités de l'achat, vous pouvez à n'importe quel moment du bail ou de ses renouvellements signer une convention de résiliation amiable entre vous et réaliser la vente.
Des établissements publics des collectivités territoriales ou un groupement de ces collectivités (articles L. 1311-2 et suivants du Code général des collectivités territoriales).
Tout d'abord, à défaut de précisions contraires dans le bail, le preneur doit payer le fermage chez le bailleur à son domicile, ou bien à toute personne que le bailleur désignerait, par l'envoi ou la remise d'un chèque.
Le montant du loyer initial pour les terres doit être compris entre un minimum et un maximum fixé par arrêté préfectoral . Le montant des loyers évolue tout au long du contrat par application de l'indice national des fermages. Il en est de même des minima et maxima.
1. Le bail de 18 ans. Le bail de 18 ans, renouvelable par période de neuf ans sauf congé motivé, offre au propriétaire non exploitant peu de chance de récupérer ses terres entre les mains d'un exploitant. En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans.
Les conditions de recours au bail emphyteotique : Un bail emphyteotique est un contrat d'occupation domaniale qui peut être octroyé par une collectivité territoriale à un preneur en vue de la construction d'équipements que la collectivité occupera et dont elle deviendra propriétaire à l'issue du bail.
L'emphytéose permet à celui qui en bénéficie (appelé emphytéote) d'avoir le plein usage d'un bien immobilier appartenant à une autre personne (appelé le bailleur emphytéotique). L'emphytéose, d'une durée minimale de 15 années et maximale de 99 années, est souvent utilisée pour des raisons fiscales.
Conformément à l'article L 451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, le bail emphytéotique confèrera au Preneur un droit réel susceptible d'hypothèques qui pourra être cédé. Ce droit pourra également être apporté en société ou faire l'objet d'une sous-location.