L'assemblée générale peut délibérer sur toute question inscrite à l'ordre du jour à l'initiative des copropriétaires. Elle peut ainsi adopter, à la majorité des trois quarts, toute résolution lui permettant d'encadrer l'action du conseil d'administration.
Il existe généralement trois organes qui ont un pouvoir de décision spécifique : l'assemblée générale des copropriétaires, le conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance) et le syndic. L'assemblée désigne un commissaire aux comptes. L'assemblée générale regroupe tous les copropriétaires.
Syndic de copropriété
Professionnel ou non, le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il a pour mission d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, d'administrer l'immeuble...
Le syndic de la copropriété est élu par les copropriétaires lors de l'assemblée générale. Il représente le syndicat des copropriétaires devant défendre les intérêts de ce dernier.
ANCC : Association Nationale de la copropriété et des copropriétaires.
Le syndicat de copropriété dispose d'un statut de personne civile propre, indépendante de celles des copropriétaires. Un syndicat de copropriété est donc une personne morale, il dispose d'un patrimoine qui lui est propre et peut agir en son propre nom.
Quel est le rôle du président du conseil syndical ? Le président prépare et convoque les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers. Il transmet les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers.
Quelles sont les missions du conseil syndical ? Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires, et assure une mission consultative, d'assistance et de contrôle du syndic.
Représenter le syndicat de copropriétaires en justice. Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble. Informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en AG. Gérer les archives du syndicat de copropriétaires.
Qui signe le PV d'AG ? Le PV est authentifié par la signature du président de séance, du secrétaire et du ou des scrutateurs le cas échéant. Le PV peut être établi dès la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l'AG par le président de séance, le secrétaire ou par le ou les scrutateurs.
L'assemblée générale (à la majorité des voix de tous les propriétaires, présents ou absents).
Le conseil syndical a pour mission principale d'assister le syndic et de contrôler sa gestion quand le syndic est professionnel ou bénévole. Cela signifie que les conseillers syndicaux sont amenés à donner leur avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toute question qui concerne le syndicat des copropriétaires.
En cas de demande infructueuse, il est habilité à saisir le juge[4], qui pourra condamner l'ancien syndic au paiement d'une somme sous astreinte. Bon à savoir : l'élection du président du conseil syndical est en principe obligatoire, mais la loi ne prévoit aucune sanction.
Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) est chargé d'administrer l'immeuble. Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires assiste et contrôle le syndic.
Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, …) au moment de sa construction ou au moment de sa division en lots.
Syndic de copropriété
Professionnel ou non, le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il a pour mission d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, d'administrer l'immeuble...
Passer par une conciliation à l'amiable
La conciliation à l'amiable est la première étape pour tenter de régler un litige avec votre syndic de copropriété. Pour engager la conciliation, envoyez à votre syndic une lettre de mise en cause avec accusé de réception.
Les copropriétaires peuvent refuser de donner quitus au syndic s'ils estiment que celui-ci n'a pas assuré ses missions correctement (par exemple un manque de réactivité, le défaut de renégociation des contrats arrivés à échéance…). Attention, le refus de quitus n'entraîne pas la révocation du syndic.
En principe, seuls les travaux dont la réalisation a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale et ayant obtenu l'accord des copropriétaires peuvent être réalisés. Néanmoins, dans certains cas, le syndic peut, de sa propre initiative, décider de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires.
Le conseil syndical représente le syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Il joue un rôle important puisque le syndicat ne se réunit en général qu'une fois par an en assemblée générale.
En effet, si un Conseil Syndical est composé d'au moins 3 membres, l'Assemblée Générale, à la majorité des voix des copropriétaires, peut l'autoriser à prendre toute décision relevant normalement d'un vote d'AG à la majorité simple (majorité des voix des présents et représentés).
La décision de révocation doit se faire lors d'un vote en assemblée générale à la majorité de toutes les voix des copropriétaires, majorité de l'article 25.
Le syndic de copropriété est une structure indépendante qui assure la gestion administrative et financière pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Il est en lien direct avec le syndicat des copropriétaires. Il est donc le représentant légal du syndicat et de ses copropriétaires.
Comment faire la mise en concurrence du syndic ? La mise en concurrence du syndic doit se faire par le conseil syndical avant la prochaine assemblée générale, pendant laquelle sera voté le renouvellement ou le changement de syndic.