En résumé, la grande différence est que dans le cas d'une promesse synallagmatique, l'acheteur s'engage, ce qui n'est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale est aussi un avant-contrat. Mais contrairement au pacte de préférence, elle précise les modalités d'exécution du contrat : objet, délai et prix. Enfin elle peut donner lieu au versement d'indemnités d'immobilisation.
La signature d'une promesse synallagmatique est souvent justifiée par le besoin de l'acheteur de valider son prêt immobilier. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'un délai de rétractation de 10 jours lui est accordé. En effet, ce délai correspond à peu près à la durée d'attente avant validation du prêt.
Par opposition à une promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu'il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnité mais engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme.
La promesse d'achat est d'ailleurs le premier document officiel relatif à la vente d'un bien immobilier. La promesse de vente intervient plus tard et constitue un avant-contrat, comme le compromis de vente.
Promesse unilatérale d'achat (PUA) : définition
Ce dernier présente une offre formalisée à un vendeur, sous la forme d'un contrat détaillant tous les contours de la vente. Les deux parties sont ensuite liées de façon asymétrique, le promettant (acheteur) ayant plus d'obligations que le bénéficiaire (vendeur).
Lors d'un achat ou d'une vente immobilière, plusieurs possibilités s'offrent à vous pour la rédaction du compromis de vente. Si vous faites appel à un notaire, alors c'est lui qui rédige le compromis de vente. Si acheteur et vendeur ont leur propre notaire, alors les deux notaires se partageront le travail.
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui scelle un engagement entre un vendeur et un potentiel acheteur. Elle permet de réserver un logement à son futur acquéreur, qui dispose alors d'un délai de réflexion pour "lever l'option". En retour, il peut verser une "indemnité d'immobilisation" au vendeur.
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes : Acte sous signature privée : Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat) réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple.
Les effets à l'égard du bénéficiaire de la promesse
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente dispose d'une exclusivité sur la conclusion du contrat de vente. Ainsi, un délai lui est consenti pendant lequel il est libre d'accepter ou non de conclure le contrat de vente.
Définition de Synallagmatique
Le contrat est dit "synallagmatique" ou "bilatéral", lorsque ses dispositions mettent à la charge de chacune des parties ayant des intérêts opposés l'exécution de prestations qu'elles se doivent réciproquement. Tel est le cas de la vente ou du contrat de bail.
Un contrat est synallagmatique lorsque les deux parties s'engagent à réaliser des prestations l'une envers l'autre. La définition juridique d'un contrat synallagmatique est ainsi diamétralement opposée à celle d'un contrat unilatéral qui ne prévoit d'obligations qu'à la charge d'une seule des parties.
Au contraire, la promesse unilatérale de vente, lorsqu'elle a pour objet un bien immobilier, est un contrat formel puisqu'elle est nulle « si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ...
La levée de l'option marque la volonté du bénéficiaire d'acheter le bien. Cela rend la vente définitive, parfaite pour les deux parties.
Il s'agit d'un contrat consensuel : c'est-à-dire un contrat qui est formalisé par un simple accord entre les deux parties : le promettant (le vendeur) et le bénéficiaire (l'acheteur). La promesse synallagmatique de vente peut être rédigée par les parties ou par un tiers comme un agent immobilier ou un notaire.
Ces conséquences sont le plus souvent pécuniaires. Elles concernent classiquement la restitution de la somme versée par l'acquéreur, les éventuels dommages et intérêts versés à la personne qui souhaitait poursuivre la vente. Les parties peuvent également convenir ou non de l'effet rétroactif de la résolution.
Elle consiste en un engagement du propriétaire à vendre le bien à l'acquéreur avec lequel il s'est accordé. Cette promesse est régie par l'article 1124 du Code civil. Le délai entre la promesse et l'acte de vente est généralement de deux à trois mois.
En effet, conformément à l'alinéa 1er de l'article 1589 du Code civil « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La signature d'un compromis équivaut donc à une vente et engage, en principe, irrévocablement les deux parties.
Ce délai s'explique par plusieurs facteurs qui sont notamment le rassemblement de tous les documents nécessaires au dossier ainsi que la réalisation des conditions suspensives. En effet, pour conclure une vente le notaire doit disposer de tous les documents nécessaires.
A travers la promesse d'achat, l'acheteur s'engage donc à acheter le bien immobilier du vendeur, à un prix défini. Notez que le prix proposé par l'acheteur n'est pas forcément celui qui a été fixé par le vendeur.
La promesse d'achat est un document rédigé par l'acquéreur potentiel d'un bien immobilier. Doivent figurer dans ce document plusieurs informations, notamment l'offre de prix faite au vendeur. Celui-ci sera alors engagé, si toutefois il l'accepte.
Le compromis de vente est considéré comme un avant-contrat, puisqu'il s'agit d'un contrat que le vendeur et l'acheteur signent pour s'accorder sur les termes de la vente, avant même la signature définitive de l'acte authentique.
Seule une petite partie de la somme que vous verserez au notaire va constituer ses émoluments ou honoraires. Si vous décidez de faire appel à deux notaires, ils vont partager ces mêmes émoluments. Pour rappel, c'est l'acheteur qui va payer l'intégralité des frais de notaire.